Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – сложно ли это

В основном сталкиваются с проблемами продажи таких квартир те владельцы, у которых будут покупать жилье в ипотеку. Все потому, что там необходима оценка жилого помещения, для выдачи банком денег. А оценка осуществляется с помощью фотографий, на которых будет четко видно,что и где поменялось.

В идеале владелец должен пройти не один кабинет для прошения разрешения на изменение плана своей квартиры, написать заявление и получить разрешающий документ. Только после этого он может совершать ремонтные работы глубокого характера. Но, это еще не все, в конце ремонта владелец обязан вызвать сотрудника соответствующей службы, который внесет произошедшие изменения в технический паспорт квартиры.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Следует знать: можно ли продать квартиру с незаконной или неузаконенной перепланировкой

Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.

Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Так как подать квартиру с незаконной перепланировкой технически возможно, недооформленные изменения не являются поводом для отказа в регистрации перехода права на собственность другому владельцу. Однако, становясь новым собственником такого жилья, покупатель будет нести полную ответственность за состояние квартиры и ее несоответствие технической документации.

1. Сложность заключена в поиске банка, готового пойти на подобную сделку без переоформления технической документации.
2. Если найден банк, готовый выдать займ, продавец получает средства по сделке без каких-либо последствий и рисков.
3. Для покупателя появляются новые проблемы, связанные с обязанностью узаконить перепланировку после покупки. Как правило, на приведение в порядок документов и согласование перепланировки покупателю отводится срок около полугода.
4. Регистрация перехода права в Росреестре также под вопросом. Гарантии покупателю на то, что квартира будет оформлена в его собственность, государственный орган не дает.
5. Самым негативным последствием может стать необходимость приведения квартиры в изначальный вид с потерей средств и времени.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

Что можно не согласовывать?
Если в квартире сделан косметический ремонт, встроены (или разобраны) шкафы, антресоли, заменены батареи, полотенцесушители, розетки и т.п. инженерное оборудование, не увеличивающее водо-, электропотребление, то согласовывать это не нужно.

В случае со сложной перепланировкой по проекту, эксперты настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам. Поскольку количество необходимых разрешений и сложность в их получении могут ввести вас в глубокую депрессию. И подчас стоимость самостоятельного согласования может оказаться выше, чем согласование в специализированной конторе. Так может произойти, потому что разрешения, получаемые вами, имеют срок годности, который может выйти, пока вы будете простаивать в очередях в другие необходимые инстанции. И вам снова придется восстанавливать просроченные документы за деньги.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Казалось бы, чем здесь может помешать просторная гостиная, которую вы получили в результате объединения кухни с комнатой? Эта планировка помещений наоборот должна быть весомым аргументом для покупателей! Но на деле продажа квартиры с незаконной перепланировкой имеет ряд юридических особенностей.

Стоимость согласования перепланировки зависит от многих факторов, и может серьезно варьироваться. К стоимости получения разрешительных документов прибавьте и выплату обязательного административного штрафа, хотя для жилых помещений он не такой большой (2500 рублей). Но может накладываться неоднократно.

Неузаконенная перепланировка квартиры

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора (статья 20 данного Закона) однако, при продаже квартиры, этот фактор сыграет отрицательную роль для продающей стороны. В свидетельстве о праве собственности (если факт перепланировки был выявлен), в разделе «обременения» будет запись: «перепланировка, не узаконенная в установленном порядке».

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.