Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры нередко превращается не в радостную формальность, а в спор о недоделках. На практике дольщики часто сталкиваются сдефектами ремонта. Застройщик может торопить с подписанием акта, а желание быстрее заехать понятно после долгого ожидания. Но неподписанные замечания потом превращаются в расходы: исправление стяжки, окон, электрики, вентиляции и отделки собственник нередко оплачивает уже сам.

Юристы {company} сопровождают дольщиков, которым нужназащита при некачественной отделкев новостройке: участвуем в осмотре, помогаем составить дефектный акт, готовим претензию застройщику и при необходимости ведем спор в суде. Ниже — практический чек-лист: какие инструменты взять, что проверить в квартире без отделки и с отделкой, как фиксировать недостатки и почему акт приема-передачи не стоит подписывать без оговорок.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить не «на глаз», а с простым набором инструментов. Так вы сможете не только заметить дефекты, но и сразу зафиксировать их для смотрового листа. На приемке пригодятся:

• записная книжка и карандаш— для замеров, расчетов, перечня замечаний и быстрой проверки тяги вентиляции бумажным листом;
• камераили смартфон — чтобы снять трещины, перекосы, следы протечек и другие доказательства в хорошем качестве;
• фонарь— поможет осмотреть углы, ниши, санузлы, подоконные зоны и участки без достаточного освещения;
• строительный уровень— нужен для проверки отклонений стен, пола, дверных и оконных блоков;
• отвес— позволит оценить вертикальность стен и перегородок относительно пола и потолка;
• рулетка— пригодится для расчета площади помещений и сравнения фактических размеров с ДДУ;
• недорогой электроприборили тестер — для проверки розеток и основных электрических точек без риска повредить дорогую технику.

Все найденные недостатки фиксируйте письменно и фотографируйте до подписания документов. После этого замечания нужно перенести в дефектный акт. Если дефект можно устранить, застройщик должен организовать работы; если устранение невозможно, например при уменьшении площади, обычно ставится вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки: на что смотреть

Квартиры с черновой отделкой часто пытаются передать формально: представитель застройщика уверяет, что «так и должно быть», а дольщик не всегда знает нормативы. Чтобы не принять проблемный объект, важно проверять не только видимые поверхности, но и соответствие ДДУ, проекту и техническим требованиям.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие выраженных трещин, щелей, пустот, перекосов и смещения строительных блоков;
• соответствие фактической площади площади, указанной в договоре долевого участия;
• геометрию помещений: стены должны быть вертикальными, а углы — соответствовать проекту;
• совпадение планировки с утвержденным планом без несогласованных переносов и изменений;
• состояние входной двери, окон, замков, фурнитуры и монтажных швов;
• изоляцию проводов, наличие предусмотренных коммуникаций и корректность их вывода.

Отдельно осмотрите трубы, счетчики и запорную арматуру: они не должны болтаться, подтекать или провисать. Показания приборов учета лучше сфотографировать сразу, особенно если квартира пока не принимается из-за выявленных замечаний.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, подтеков и запаха канализации. Работу вентиляции можно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть; если падает, замечание нужно внести в акт.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка бывает разной: предчистовая, чистовая, «под ключ». Ориентироваться нужно не на рекламные обещания, а на договор, приложение с перечнем работ и техническое описание квартиры.

Обычно проверяют:

• фактическую площадь всех помещений и соответствие плану;
• качество пола, потолков, стен, плитки, обоев, окраски и других отделочных материалов;
• монтаж оконных и дверных блоков, работу ручек, замков и уплотнителей;
• наличие перегородок, дверей, подоконников и иных элементов, предусмотренных договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, выводы под светильники и работу освещения;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие инженерные системы;
• сантехнику, радиаторы, полотенцесушители и приборы учета, если они входят в комплектацию.

Если в договоре обещаны дополнительные опции — интернет-кабель, домофон, ТВ-точка, подключение оборудования, — их отсутствие тоже является замечанием. Не соглашайтесь на устные обещания «доделать позже»: фиксируйте все в дефектном акте.

Чек-лист приемки квартиры у застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи без замечаний, если дефекты не устранены или не зафиксированы. Ниже — основные зоны контроля, которые помогают не пропустить дорогостоящие проблемы.

Площадь и планировка

Совет: назначайте осмотр на дневное время. При естественном освещении легче заметить неровности, трещины, пятна, дефекты стеклопакетов и отделки.

Измерьте каждое помещение по полу, а комнаты сложной формы разделите на простые фигуры. Сравните результат с ДДУ и экспликацией. Если фактическая площадь меньше согласованной, это основание обсуждать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размеры проема, ровность установки, состояние стяжки у порога, работу замков и плотность прилегания полотна. Приоткрытая дверь не должна самопроизвольно закрываться или распахиваться — это признак ошибки монтажа.

Пол

Стяжка должна быть ровной, прочной, без рассыпающихся участков, глубоких трещин и пустот. В квартире с отделкой оцените качество покрытия, стыки, перепады, плинтусы и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Если планируются натяжные потолки, косметические швы могут быть не критичны, но высоту все равно нужно измерить: отклонение от ДДУ или минимальных нормативов может повлиять на требования к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость будущего ремонта. Для влажных помещений особенно важно, чтобы использовались допустимые материалы и соблюдались требования к отделке.

Важно: допустимые отклонения зависят от материала стен и вида работ. При споре с застройщиком лучше опираться на проект, договор и применимые строительные нормы.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, подоконники, откосы и монтажные швы. Уплотнитель должен прилегать равномерно, створки — открываться без заеданий, а монтажная пена — быть защищенной от разрушения.

Электрика

Не используйте дорогой смартфон для проверки розеток. Безопаснее взять простой прибор или тестер: при неисправной сети дорогое устройство может выйти из строя.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники, электрощиток и автоматы. Если договором предусмотрены патроны, светильники или иные элементы, они должны быть установлены к моменту передачи квартиры.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. У стояков не должно быть луж, влажной стяжки, следов подтеков и запаха. Запорные краны должны открываться штатно, а в санузлах важно проверить выводы, тройники и доступ к обслуживанию труб.

Отопление

Радиаторы должны быть установлены ровно, надежно закреплены и подключены без видимых протечек. Если договором предусмотрены терморегуляторы или иная арматура, их отсутствие нужно включить в перечень замечаний.

Вентиляция

Плохая тяга, обратный поток воздуха или полное отсутствие вентиляции — существенный недостаток. Зафиксируйте его в дефектном акте и потребуйте устранения, поскольку от вентиляции зависит нормальная эксплуатация квартиры.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть вредителей, следов их пребывания, мусора, стойких запахов и загрязнений, мешающих нормальному пользованию. При сомнениях можно привлечь специалиста по приемке или независимого эксперта.

Как оформить замечания к застройщику

Все дефекты вносятся в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. Документ подписывается дольщиком и представителем застройщика с актуальной датой. Если представитель отказывается фиксировать замечания, это нужно отдельно отразить и использовать дополнительные способы доказательства.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи без замечаний под обещание устранить дефекты позже. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята без претензий, и спор станет сложнее.

Иногда вместо денег застройщик предлагает альтернативу, например кладовую или иное помещение. Такое предложение можно принять только после оценки выгоды и юридических последствий.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять претензии по выявленным нарушениям сам либо вместе с другими собственниками.

Чаще всего в общих зонах встречаются трещины, протечки, проблемы с дверями, лифтами, освещением, отделкой и инженерными системами. Эти недостатки также подлежат устранению, если они связаны с обязанностями застройщика.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка помогает увидеть очевидные дефекты, но сложные нарушения часто остаются незамеченными: скрытые протечки, неправильная геометрия, ошибки монтажа окон, электрики или вентиляции. Позже их устранение может стоить значительно дороже.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в новостройках Казани: юрист и профильный специалист проверяют объект, фиксируют недостатки, формируют дефектный акт и помогают выстроить переговоры с застройщиком без давления. Вы можете присутствовать на осмотре лично, пригласить эксперта в сопровождение или оформить доверенность на представление интересов.