Покупка квартиры на первичном рынке

Покупка квартиры на первичном рынке

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.

Первичный рынок недвижимости (Primary real estate market)

Основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость. Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке

Способ оплаты: только безнал
Подтверждением надлежащей оплаты, если таковая вносится строительной организации, является чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах или платежное поручение при оплате по безналу. Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты, иное.

Если строительная компания предлагает оформить договор долевого участия, а оплату просит произвести только после его регистрации, значит, документы у организации в порядке. Если к заключению предлагается иной договор, значит, имеются определенные проблемы, не позволяющие застройщику исполнять 214-ФЗ, следовательно, покупателю надлежит быть особенно внимательным или отказаться от сделки.

Покупка квартиры на первичном рынке

Риск «двойных продаж» – это вероятность того, что в процессе стройки одна и та же квартира может быть продана двум, а то и трем Покупателям одновременно. Такое случается, обычно, не из злого умысла Девелопера, а по недоразумению, халатности и несогласованности действий соинвесторов проекта, каждый из которых может продавать Откроется в новой вкладке.»>права требования на одну и ту же квартиру, полагая, что сам имеет на нее эти права.

Хорошая новость в том, что на «первичке» существенно ниже юридические риски для Покупателя. Т.к. на первичном рынке строящиеся квартиры не имели прежде хозяев, то это означает, что Откроется в новой вкладке.»>прав собственности на них вообще не существовало, а значит и претензий от прежних собственников быть не может. Покупатель становится первым собственником новой квартиры (отсюда и название – «первичка»).

Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули необходимые документы

1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:

• Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
• Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
• Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
• Соседи.

1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

1. Чем первичное жилье отличается от вторичного;
2. Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость;
3. Какие существуют способы покупки квартиры;
4. Как правильно купить квартиру в ипотеку или на материнский капитал;
5. Как проверить квартиру перед покупкой;
6. Как самостоятельно оформить все документы и когда необходимо обратиться за помощью к риэлтору.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены.

1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
6. Регистрация договора в Росреестре.

Риски покупки жилья на первичном рынке

Переход права собственности и риски Риски получателяПраво собственности на товар и риски его повреждения или гибели в большинстве случаев переходят на покупателя задолго до поступления товара на его склад [2] . Покупатель чаще всего оплачивает товар независимо от сроков

Покупка жилья на первичном рынке Несмотря на серию крупных скандалов с обманутыми дольщиками, спрос на новое жилье не ослабевает – в 2010 г. в столице спрос на новостройки за лето вырос на 20 %.Основные привлекательные моменты покупки жилья на первичном рынке – это

Новостройка или «вторичка» – плюсы и минусы

Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить с компанией ДДУ (договор долевого участия) – соглашение подтверждает ваше право на жилье. Этот документ – единственное, что имеет юридическую силу при покупке квартиры в строящемся ЖК. Если договор был зарегистрирован, значит недвижимость была проверена и даже после дальнейшей двойной продажи суд будет на вашей стороне.

Большинство покупателей, выбирающих предложения на первичном рынке, покупают недвижимость на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным застройщиком. При покупке вторичной квартиры риски связаны с юридической чистотой документов.

Покупка квартиры на первичном рынке

«С точки зрения покупательского восприятия, этот район имеет как сильные, так и явные слабые стороны. С одной стороны, он хорошо расположен географически — недалеко от центра и не у МКАД. Кроме того, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», состоящим из Ботсада и Останкинского парка. Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Риелторы называют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. В первую очередь они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых маленьких в столице (меньше только Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, прежде всего, небольшим размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен железнодорожным полотном, с востока — парковой зоной Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.