По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.
Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, предусмотрены положениями статьи 163 ГК РФ. Это случаи, прямо установленные законом либо соглашением сторон. Участники договорных обязательств вправе сами определять важность такого действия, даже если его проведение не требуется в соответствии с нормами права. Нотариальный работник не может отказать в оформлении любой гражданско-правовой сделки, которая не противоречит требованиям законодательства. Надо отметить, что несоблюдение требуемого формата для совершаемых операций влечет их ничтожность, то есть не возникновение правовых последствий их проведения.
Также в соответствии с изменениями, внесёнными в Семейный кодекс, теперь общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Среди сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, различаются сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, и сделки, удостоверяемые нотариусами по желанию сторон. При этом нотариусы могут удостоверять по желанию сторон любые сделки, если они соответствуют требованиям закона или не противоречат ему. Нотариальное удостоверение сделок обязательно не только в случаях, указанных в законе, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).
Например, в нашем варианте устава уже есть такая норма: «Принятие Общим собранием Общества решения, а также состав участников, присутствовавших на Общем собрании, подтверждаются подписанием протокола Общего собрания всеми участниками или представителями участников Общества, наделённых соответствующими полномочиями, присутствовавшими на Общем собрании. Нотариальное удостоверение данных фактов не требуется, если иное не предусмотрено действующим законодательством».
Формулировка в уставе ООО с единственным участником может выглядеть так: Решение единственного участника Общества подтверждается его подписью. Нотариальное удостоверение принятия решения единственным участником Общества не требуется, если иное не предусмотрено настоящим уставом или действующим законодательством.
Вариант: внести изменения в Устав.
Да, это дольше, затратнее, но может оказаться надежнее. Почему «может» — потому что никто не мешает нашему законодателю точно также поменять свою позицию. Но учредительные докукументы — устав — все таки более фундаментальный, чем единичное решение.
Итак, протокол ООО можно не заверять у нотариуса, если выбрать альтернативный способ удостоверения: например, подписать всеми участниками или подписать частью участников – только председателем и секретарем собрания. Выбранный ненотариальный способ подтверждения можно отразить: в Уставе ООО или в специальном протоколе ООО, который нужно будет заверить у нотариуса, и потом ссылаться на этот документ.
Важно! С 25 декабря 2019 года* этот специальный протокол, который закрепит альтернативный способ удостоверения всех будущих протоколов тоже должен быть заверен у нотариуса. Как вы понимаете, здесь речь идет о единократном походе к нотариусу за удостоверением решающего протокола.
Федеральная нотариальная палата переварила это новшество и поддержала позицию Верховного суда РФ. Так, в тексте Письма ФНП от 15.01.2020, о котором я тоже рассказывала выше, всем нотариусам было рекомендовано свидетельствовать подпись единственного участника Общества на соответсвующем решении. Полагаю, вы заметили, что нотариусам рекомендовали, а не нотариусов обязали свидетельствовать подписи единственного участника. Тем не менее, сами нотариусы восприняли это положение как обязательное и теперь перед совершением нотариальных действий в отношении единственного участника ООО проверяют устав ООО и если не находят там волшебной фразы о ненотариальном удостоверении решений, требуют заверить и подпись на решении.
Некоторые налоговые инспекции готовы принимать незаверенные нотариально решения (протоколы) при внесении изменений или ликвидации. Также для ряда изменений (для тех, которые не предполагают смены устава) решение (протокол) в принципе не является обязательным для подачи документом.
Но в соответствии со ст. 80 Основ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), нотариус должен лишь удостоверить, что подпись на документе сделана определенным лицом. То есть проверить паспорт и полномочия лица. Удостоверять факты, изложенные в заявлении, или требовать заверять решение (протокол) нотариус не должен.
Нотариус, удостоверяя протокол общего собрания, обязан выдать свидетельство об удостоверении состав участников и факт принятия ими решений. Решение же единственного участника принимается им единолично, подтверждается его подписью, а нотариус свидетельствует именно подлинность подписи на самом решении.
В обществе, состоящем из одного участника, общие собрания не проводятся, а вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, решаются одним участником. Поскольку требование о нотариальном удостоверении относится к оформлению решения общего собрания участников, ранее считалось, что на решение единственного участника ООО оно не распространяется.
В большинстве уставов, принятых после 2014 года, пункт про способ заверения протоколов уже содержится. Если рассматривать решения и протоколы по аналогии с судебной практикой из Обзора Президиума ВС РФ, то можно утверждать, что способ заверения протоколов, указанный в уставе, распространяется и на решения единственного участника. Но на практике большинство нотариусов требует прописанного в уставе ООО альтернативного способа подтверждения факта принятия решения отдельными пунктами для общего собрания участников общества и для единственного участника общества.
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, …»
Решения единственных участников ООО теперь надо заверять нотариально
Принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются подписанием протокола председателем и секретарем общего собрания, являющимися участниками Общества или представителями участников Общества, наделенными соответствующими полномочиями, и не требуют нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено настоящим Уставом или действующим законодательством. Принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются подписанием протокола всеми участниками собрания и не требуют нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено настоящим Уставом или действующим законодательством. Принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются подписанием протокола всеми участниками Общества и не требуют нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено настоящим Уставом или действующим законодательством. Предыдущий вариант стоит использовать крайне осторожно и только если уверены, что на каждом собрании будут присутствовать все участники общества. Это будет уместно, например, если у компании 2 участника и устав требует единогласия по всем вопросам. В остальных случаях лучше обойтись подписанием протокола всеми участниками собрания или председателем и секретарем. Принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются посредствам видеозаписи общего собрания участников Общества, осуществляемой в соответствии правилами, установленными настоящим Уставом, локальными нормативными актами Общества и действующим законодательством. Нотариальное удостоверение принятия общим собранием участников Общества решения и состава участников Общества не требуются, если иное не предусмотрено настоящим Уставом или действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 0.0 устава Общества принятые общим собранием решения и состав участников Общества, присутствовавших при их принятии, подтверждаются путем подписания протокола общего собрания участников частью участников Общества, избранными данным собранием председательствующим и секретарем, и не требуют нотариального удостоверения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении решений единственного участника Общества, которые будут приниматься в будущем, избрать следующий способ подтверждения — решение единственного участника Общества подтверждается его подписью, и не требует нотариального удостоверения, если иное не предусмотрено уставом Общества или действующим законодательством.
Федеральная налоговая служба на сегодняшний день официальных рекомендаций не дала. Есть примеры отказов в регистрации в связи с ненадлежащим подтверждением решений. Однако, по моим ощущениям, инспекторы чаще регистрируют изменения, чем отказывают. В регистрирующих налоговых Москвы и Петербурга нотариального удостоверения не требуют.
Как мне подсказывают логика и статья 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации», Верховный Суд дает разъяснения по вопросам судебной практики, изучив и обобщив уже сложившуюся практику. За последние пять лет практика сложилась более чем однозначная — решения единственных участников не заверяются, а способ подтверждения можно утвердить на самом собрании.
Загрузка...
