Купили квартиру с незаконной перепланировкой

Продажа квартир с незаконной перепланировкой

Особенно сложно проходит продажа квартир в Новосибирске, Орле, Мокве и других городах в том случае, если покупатель вынужден брать ипотечный кредит для покупки. Дело в том, что сотрудники банка в обязательном порядке проверяют жильё, предназначенное на продажу – если оно не соответствует поэтажному плану, полученному банком в БТИ, то в кредите может быть запросто отказано. А владелец, в свою очередь, будет обязан привести квартиру в надлежащий вид, то есть исправить всё то, что переделал в квартире.

Самостоятельная продажа квартиры рискованное дело, которое длиться может не один месяц ведь у владельца недвижимости, как правило, нет ни связей, ни достаточного опыта для того, чтобы грамотно провести сделку. Кроме того, согласно действующему законодательству, операции купли-продажи недвижимости, проведённые между частными лицами, без какого-либо участия юристов и риэлторов фактически являются незаконными. На первый взгляд, закон лишь защищает участников сделки, помогая свести к минимуму мошенничество, да и удобно обратиться в агентство недвижимости, чтобы снять с себя все заботы о должном оформлении документов.
Бывают, однако, ситуации, когда участие третьих лиц нежелательно как для покупателя, так и для владельца продаваемой собственности. Яркий тому пример – аренда недвижимости частным лицом у частника же, когда за весьма скромное участие в процессе заключения договора агентство недвижимости получает весьма солидные комиссионные, размер которых доходит до 100 % от месячной арендной ренты. Но это далеко не самая нежелательная ситуация.
Гораздо сложнее, когда продаваемая жилая недвижимость подверглась перепланировке. Закон, кажется, на сей счёт вполне однозначен – продажа квартир, в которых проведена незаконная (то есть – несогласованная с проверяющими и контролирующими органами) перепланировка невозможна.

Продажа квартиры с перепланировкой

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, незаконная перепланировка не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

Цена на согласование этих работ немаленькая. Например, на остекление балкона или лоджии, установку кондиционера, антенны, решетки на окно нужно разрешение Архитектурно-планировочного управления (АПУ), которое стоит около 5 000 рублей. Греющий ножки муниципальным электричеством «теплый пол» согласовывает Мосэнергонадзор, Пожнадзор и другие службы, и каждое разрешение обойдется в 2 500 рублей.

Получив разрешение, нужно вызвать техника БТИ, перечертить поэтажный план, и, если изменилась площадь квартиры, получить новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта в регистрирующем органе (для москвичей – в Мосгорегистрации).

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Кстати, есть такая перепланировка квартиры которую нет необходимости узаканивать, достаточно лишь оповестить, что вы ее произвели, а иногда вообще никого оповещать не надо и это законно. Подробнее об этом в статье «Правила перепланировки квартиры«. Если в планах у вас нет ничего более глобального, чем санузел, то ознакомьтесь со статьей «Перепланировка в санузле: за и против«.

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Куда обращаться при незаконной перепланировке квартиры

После поступления жалобы на перепланировку от соседей и составления предписания инспекцией, узаконить перепланировку возможно будет лишь в том случае, если мероприятия проводились без нарушения законодательных норм и правил. В данном случае необходима разработка технического заключения по результату выполненной перепланировки. Эта документация аналогична проекту перепланировки, но вследствие того, что перепланировка уже произведена, называется по-иному.

Способ один: просто не открывать двери в квартиру. В том случае, если с первого раза инспектору не удалось пообщаться с «нарушителем», уведомление направляется повторно. Предполагается, что собственник не открывает двери вновь. В этом случае это не расстраивает работников жилищной инспекции, поскольку работы у инспекторов немало, и владельца квартиры под дверью никто ждать не будет, поэтому жалобу снимают с контроля, ведь этот орган исполнительной власти свою функцию исполнил.

Как согласовать перепланировку

С приобретением прав на квартиру, собственник получает и ответственность, связанную с противоправным ее использованием. Иными словами, владелец жилья обязан согласовать как будущую, так и ранее выполненную незаконную перепланировку квартиры. Более того, если переустройство жилья нарушает какие-то действующие нормативные требования, то помещение должно быть приведено в прежнее состояние.

Что делать, если вы купили жилье с перепланировкой. Предыдущие хозяева передвинули стены, совместили несколько комнат и не уведомили БТИ — теперь это ваша головная боль. Какие документы вам придется собрать для согласования, и какими штрафными и судебными санкциями может угрожать незаконная планировка (несогласованная ранее перепланировка)?

Купили квартиру с незаконной перепланировкой

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

Купили квартиру с незаконной перепланировкой

Бывает, что перепланировка в квартире проведена, а получением разрешения и официальным оформлением хозяева не озаботились. Если обошлось без жалоб соседей, то жить в квартире с нелегальной перепланировкой можно сколько угодно долго. Сложности возникают при попытке совершить юридическую сделку с квартирой, например, продать.

Поэтому, если у вас в планах покупка квартиры с незаконной перепланировкой обязательно придите на консультацию в Жилищную инспекцию или в специализированную компанию по проведению согласований. Если специалист скажет, что согласование провести не удастся, то лучше воздержаться от покупки и поискать другой вариант. Если же перепланировка не нарушила норм, то можно заключать сделку.