Купили квартиру с неузаконенной перепланировкой

СЕМЕЙНЫЙ КОНСУЛЬТАНТ

Для предупреждения конфликтов добросовестным приобретателям рекомендуется затребовать у продавцов актуальный технический паспорт на продаваемый объект и самостоятельно или с привлечением специалистов проверять соответствие помещения хотя бы общим показателям и плану (наличие перегородок, расположение оборудования и прочие). В спорных ситуациях лучше отказаться от покупки.

Добросовестных покупателей жилья и иной недвижимости на вторичном рынке могут принудить проводить его реконструкцию.
Верховный суд России пришел к выводу, что продажа незаконно перепланированных помещений не снимает с нового собственника обязанности привести их в первозданное состояние.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

• перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
• перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
• разборка антресолей;
• замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
• косметический ремонт и пр.

Квартира с самовольной перепланировкой: плюсы и минусы сделки

Согласование по проекту длится около полугода, и стоит от 60 000 рублей. Начать вам нужно с посещения службы «одного окна» Мосжилинспекции, где предоставят перечень необходимых для согласования вашего конкретного случая документов. (Список наиболее полного пакета требуемых бумаг см. в приложении.)

Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. «У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е. не справится с возникшей финансовой нагрузкой, — комментирует руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская. – Если Мосжилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов. Все это и отпугивает кредиторов». А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – сложно ли это

Когда делается ремонт в своей квартире, то очень редко приходит мысль о возможной продаже жилья, поэтому владельцы зачастую не задумываются над последствиями глобальных ремонтов. Мода давно навеяла кухни-студии, барные стойки, увеличение комнаты за счет балкона. А потом, когда вдруг нужно поменять место жительства нерадивый хозяин начинает задумываться, как продать квартиру с неузаконеной перепланировкой. Если было произведено ряд мелких изменений без снесения несущих стен, тогда больших проблем быть не должно, в противоположном случае – попросят вернуть все как было, да еще и оштрафуют.

При сверке будущим хозяином плана с внешним видом квартиры незаконным может оказаться даже такая мелочь как рассыпавшейся от старости встроенный шкаф или же давно замурованная дверь. Поэтому смотреть проверяющие будут очень пристально на все мелочи. В руках необходимо иметь эскиз жилого помещения и проект, в эскизе можно пометить красными чернилами то, что бы хотелось убрать, а зеленым – то, что собираетесь добавить. Но перед проведением таких работ необходимо техническое заключение, выдержит ли здание такие ремонтные работы.

Последствия неузаконенной перепланировки

• перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
• удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
• установка отопления на балкон;
• установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
• объединение нескольких территорий сразу же;
• установка теплых полов от общей теплосети;
• объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
• уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
• монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
• увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
• внутренний монтаж газовой трубы;
• увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
• проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
• монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.

• Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.
• Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.

Продажа квартиры с перепланировкой

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

• объединение балконов/лоджий с внутренними помещениями квартиры.
• вынос батарей на лоджии/балконы,
• нарушение СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм,
• объединениегазифицированных кухонь с жилыми комнатами без сплошных перегородок или без двери,
• «подрезание» и ликвидация сантехнических и вентиляционных коробов,
• затрагивание без согласования несущих конструкций здания,
• и иные мероприятия.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Хотим купить квартиру с неузаконенный перепланировкой

Алексей, если по вашему что-то делали с несущей стеной это серьезное нарушение. Не видя квартиры трудно вас сориентировать и дать однозначный ответ. Продавцам надо заказать поэтажный план. Наверняка на нем есть красные линии, если в свидетельстве о собственности! есть фраза о неузаконенной перепланировке, то квартира засветилась. Дело времени чтобы об этом узнала жилинспекция и тогда могут возникнуть проблемы. Обратитесь к профи по перепланировкам, ребята же не просто так работают и возможно помогут вам, если эта квартира вам очень понравилась. Просите дисконт на сумму оплаты за узаконивание, если оно будет возможно. Или ищите другой вариант.

Росреестр пропустит неузаконенную перепланировку, эта гос структура занимается учетом и регистрацией перехода права. А можно ли узаконить об этом вам может сказать специалист работающий в сфере согласования перепланировок. Обратитесь к такому за консультацией, заодно узнаете стоимость его работы.