Под переоборудованием жилого помещения понимают

Под переоборудованием жилого помещения понимают

Как следует из содержания ЖК РФ любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, можно квалифицировать как перепланировку. К сожалению, создатели нового ЖК не предусмотрели, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как «конфигурация жилого помещения». В этой связи, мы полагаем, что данная норма ЖК подлежит изменению. Указание законодателем понятия перепланировки жилого помещения с изменением его конфигурации представляется не совсем удачной, так как в техническом паспорте квартиры, состоящем из четырех разделов, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома). Кроме того, известно также, что внутри любой квартиры могут быть как несущие стены, так и не несущие перегородки. В последние годы в условиях долевого строительства внутренние перегородки строителями нередко обозначаются, в лучшем случае, двумя — тремя рядами кирпича, для того, чтобы в последующем по этим контурам работники БТИ сделали план квартиры. В соответствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1977 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический паспорт жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т. е. ОМС с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ. [2] Одновременно необходимо представить шесть документов от заявления собственника до заключения органа по охране памятников архитектуры, а именно:

Судебная защита прав на недвижимое имущество

Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Вместе с тем критериев перепланировки, переустройства, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, Жилищный кодекс РФ не содержит. Данный вопрос суд выясняет в судебном заседании, в том числе посредством проведения судебной экспертизы (строительно-технической и др.).

1. в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2. в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Что понимается под переустройством и перепланировкой жилого помещения

— переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

Субъекты РФ устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдаются главами районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия конкретного разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т. п.) выдаются префектами административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ по вопросам переустройства помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.

Переустройство и переоборудование жилого помещения

Как предусматривает ст. 28 ЖК, завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Наряду с изменением правового режима помещений в ЖК впервые подробно регламентированы положения, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения (гл. 4). Так, в ЖК дается определение как переустройства, так и перепланировки жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, которое также требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК).

Переустройство и перепланировка жилого помещения: требования закона

• если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
• если затрудняется доступ к коммуникациям;
• если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
• если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
• если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
• если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
• если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
• если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Департамент имущественных отношений

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной Правительством РФ;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• технический паспорт жилого помещения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки служит решение администрации округа.

Понятие перепланировка помещения

Данные Правила разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Важно: переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Правовая регламентация переустройства и переоборудования жилого помещения

Это отражало выявленную в ходе работы над законопроектом необходимость обеспечения, с одной стороны, реализации права собственника осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение, с другой стороны, создания для соседей некоторой гарантии корректной, приемлемой эксплуатации нежилого помещения в дальнейшем.

Статья 4 Закона Нижегородской области от 15 октября 2004 г. №120-З устанавливала, что переведенные жилые дома, жилые помещения в нежилые используются в целях, указанных в правовом акте органа местного самоуправления о переводе. Статья 6 данного Закона Нижегородской области устанавливала, что собственник переводимого дома, помещения представлял в уполномоченное органом местного самоуправления учреждение заявление с указанием предполагаемых целей использования дома, помещения после осуществления перевода. При рассмотрении вопроса о переводе помещения ст. 8 данного Закона Нижегородской области требовала учета, в частности:

Перепланировка и переоборудование жилых помещений: тенденции судебного порядка легализации

Кроме того, в настоящее время большинство судов в России наряду с необходимостью соблюдения упомянутого досудебного порядка требуют обращения с заявлением о признании следующих за таким обращением отказов в выдаче разрешительной документации незаконными, что лишено всякого юридического смысла, поскольку выдача разрешения не предусмотрена законом после выполнения перепланировки (переоборудования). То есть формально, отказ муниципального органа будет носить законный характер, что создает препятствия гражданам в приведении документов на жилое помещение в соответствии с фактическим их состоянием.

Такое же различие между перепланировкой и переоборудованием изложено п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Тем не менее, правовые последствия перепланировки и переоборудования, их правовой режим, существенно не отличается.

Порядок переоборудования жилого помещения

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня их представления. Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдается или направляется по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения по форме и содержанию, установленным Правительством РФ.

Переоборудование жилого помещения правомерно только по основанию, указанному законом – разрешающему такое переоборудование документу органа местного самоуправления. Для получения согласования указанного органа собственнику жилого помещения, планируемого к переустройству или перепланировке, необходимо предоставить в орган местного самоуправления ограниченный перечень документов (6 наименований), определенный п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2. правоустанавливающие документы на переоборудуемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки рассматриваемого жилого помещения;
4. технический паспорт жилого помещения;
5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в т. ч. временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.