Снять жилье с последующим выкупом

Юридические аспекты аренды квартиры с последующим выкупом

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

Аренда жилья с его последующим выкупом: бег по кругу с препятствиями

Согласно букве закона (217-ФЗ), доступное арендное жилье — это жилье, которое можно получить по договору найма из специального жилого фонда социального использования в случае, если доход семьи не превышает установленного значения в каждом субъекте Федерации.

Но пока одни ищут причины, другие, как водится, находят возможности. Позитивный сдвиг в развитии арендного жилья возник непосредственно на рынке. Девелопер одного из жилых комплексов, расположенных в центре Новой Москвы, сделал «ход конем» и предложил «протестировать» квартиры перед покупкой.

Особенности аренды домов с последующим выкупом

Однако, чтобы в будущем не сомневаться в том, правильно ли был заключен подобный договор, придется для начала обратиться к профильному специалисту. Именно таким образом можно будет точно быть уверенным в том, что договор аренды с последующим выкупом будет заключен правильно, и в нем соблюдаются все установленные на законодательном уровне условия.

1. У арендатора не появляется никакой необходимости во внесении первоначального установленного взноса.
2. В подобный фонд также смогут обратиться люди, не имеющие на руках справку установленной формы о своих доходах.
3. Даже если у арендатора плохая кредитная история – это никаким образом не отразится на решении предоставления дома в аренду.

Договор аренды с последующим выкупом

• Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользовании.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности. То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

• Переход права собственности по договору– этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом заключается до 5 лет и подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
• Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считать незаключенным.
• Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

• Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды, это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
• Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включается вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

1. Право выкупа имущества должно быть четко отражено в документе. Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….».
2. Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи. Следовательно, в документе должна быть указана выкупная стоимость имущества и согласован размер аренды, без прописки этих данных при внесении полной выкупной стоимости, переход арендованного имущества в собственность для арендатора не произойдет. Условия о цене являются особенно обязательными в отношении недвижимого имущества.
3. В договоре прописывается полное описание предмета аренды, а в последующем, приобретаемого имущества.
4. Также важно обратить внимание на фиксацию в договоре обязанностей арендодателя передать имущество в собственность, после того, как вся выкупная стоимость будет внесена.

Важно! Внести выкупную стоимость имущества является для арендатора правом, а не обязанностью, то есть арендатор может просто платить арендную плату и в последующем не выкупать имущество.

Аренда с последующим выкупом

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублей
Если сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что
3 года надо будет платить — 43 610 рублей
остальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)
Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублей
Первоначальный взнос — 0%
Срок выплат: 15 лет
Ежемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)
Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:
39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.
473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Аренда жилья с последующим выкупом

Сразу отмечу, считать аренду с выкупом по-настоящему инновационным механизмом не стоит. Гражданский кодекс РФ, регулирующий все вопросы аренды и найма недвижимости, предусматривает возможность передачи права собственности на объекты недвижимости не сразу, а после поэтапной выплаты всей его стоимости. Поэтому единичные сделки по аренде с выкупом на протяжении 15 лет уже фиксируются в нашей стране. При этом аренда с выкупом сегодня является нетиповой сделкой, с которой работать умеет лишь малая доля профессиональных участников рынка недвижимости.

Обращение к посредник ам для поиска подходящего жилья сопряжено с финансовыми затратами. Однако у посредников уже есть свои базы жилья , а поиск вариантов будет осуществлен не только по параметрам объекта , но уже с учетом приемлемых для вас условий покупки.

Аренда квартиры с правом выкупа

Чаще всего продают комнату в квартире тогда, когда недвижимость достается в наследство и распределяется поровну между несколькими наследниками. В результате люди сталкиваются с тем, что и жить под одной крышей не весьма комфортно, и продать проблемно. Тогда самым разумным решением является продажа своей части другим владельцам или третьим лицам.

Возможность выкупить долю в квартире на рынке недвижимости встречается не так часто, однако, все-таки возможно найти такой вариант, который более доступен с материальной точки зрения, поскольку часть жилья естественно будет стоить дешевле, чем целая квартира.