Продажа помещение не введенное в эксплуатацию

Порядок ввода в эксплуатацию основных средств (нюансы)

Такой датой является день, когда основное средство полностью готово к использованию, независимо от момента, когда его фактически начнут эксплуатировать. Ведь по оприходованному на счета БУ ОС необходимо начислять амортизацию. А до тех пор пока объект основных средств не введен в эксплуатацию, не получится начислить износ.

Кроме того, несвоевременное отражение объектов в составе основных средств искажает их стоимость, в результате занижается налогооблагаемая база по налогу на имущество организаций. Такое нарушение ведет к штрафам от налоговой инспекции, поэтому ввод в эксплуатацию ОС без веских причин нельзя откладывать.

Покупка дома не введенного в эксплуатацию

6. Существует ли у Вас услуга полного анализа пакета документов на объект в новостройке? (Планируется покупка от подрядчика в построенном доме, но не введенном полностью в эксплуатацию (получен ЗОС на данном этапе). Интересуют основные риски.

3. Какие риски при покупке земельного участка, на котором дом полностью построен, но не введен в эксплуатацию? Участок в собственности продавца, дом не оформлен, разрешение на строительство есть.
Пройдет ли регистрация такого договора (продажа земельного участка с объектом на нем).

Можно ли сдавать в аренду помещение, не введенное в эксплуатацию

Ситуация неоднозначная.
Посмотрите материал из СПС Гарант:
Организация приобрела объект незавершенного строительства (степень готовности — 90%, имеется свидетельство о государственной регистрации). На данный момент осуществляются достройка здания и его внутренняя отделка. Разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта нет. Часть помещений используются под кабинеты, часть — сдана в аренду.
Должен ли объект незавершенного строительства, частично используемый по договору аренды, облагаться налогом на имущество?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация вправе не начислять налог на имущество по объекту незавершенного строительства, если он требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации. Такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов.
Вместе с тем, учитывая, что часть помещений данного объекта фактически используется в производственной деятельности или сдается в аренду, не исключены претензии налогового органа о не начислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

Место проживания — дом не введенный в эксплуатацию

Как же быть долевым участникам, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.

Для осуществления государственной регистрации по месту жительства требуется наличие самого места проживания, причем с определенным юридическим статусом. Прежде всего, это должно быть жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.

Правомерна ли сдача в аренду помещения, которое не введено в эксплуатацию

Этот вывод дословно приведен и в пункте 11постановления Пленума ВАС РФ № 13. По всей видимости, ВАС РФ исходил из того, что осуществление отделки в помещении не считается его эксплуатацией. То есть речь идет не о пользовании помещением, а о его подготовке к пользованию. Таким образом, установка противопожарной сигнализации в объекте незавершенного строительства правомерна.

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Расходы на содержание не введенного в эксплуатацию здания при налогообложении прибыли не учитываются

В соответствии с п. 1 ст. 256 Кодекса амортизируемым имуществом в целях гл. 25 Кодекса признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 Кодекса), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

Расходы (в том числе коммунальные платежи, на охрану и уборку помещений), связанные с содержанием такого имущества, до его перевода в состав основных средств не могут учитываться для целей налогообложения прибыли организаций как не соответствующие положениям ст. 252 Кодекса.

Можно ли передать имущество в не введенном в эксплуатацию здании

Наша фирма планирует арендовать помещение вместе с оборудованием у фирмы «А». На сегодняшний день у фирмы «А» помещение построено, оборудование смонтировано. Нет разрешения на ввод в эксплуатацию. Возможно ли каким-либо образом, заключить уже сейчас договор аренды с фирмой «А»? Документальное оформление ввода в эксплуатацию займет не мало времени (2-3 недели). А нашей фирме хотелось бы уже сейчас начать свою деятельность, ведь нам тоже предстоит, после заключения договора аренды, зарегистрировать кас. аппарат, обособленное подразделение и тд. и тп.

Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, то это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит. *

Тема: Как продать дом не сданный в эксплуатацию

1. Абсолютно согласен с предыдущим товарищем. Ваш сын, при условии что он там не прописан(а если дом не введен в эксплуатацию то явно не прописан), и если нет свидетелей, что он там хотя бы временно проживал, на дом не имеет никаких прав.
2. Продать можно следующим образом. Подать в суд с иском «На визнання права власности.» Решение суда зарегистрировать в БТИ. такое решение суда признается нотариатом для оформления договора купли-продажи.

Дом строили мы с женой. Начали строить в1982 году и вошли в дом в 1985 году. У нас один сын 1983 года рождения, на данный момент женат и есть малолетний ребёнок. Мы с женой решили продать дом и купить детям отдельное жильё и себе тоже, но уже более меньшей площади.
Есть проблема. Дом не сдан в эксплуатацию, первый этаж не закончен (нет отопления, голые стены, нет пола) живём на втором этаже.. В таком состоянии мы не можем его сдать в эксплуатацию. Усадьба не приватизирована. А ещё сын с невесткой заявили права на половину дома и хотят подать на раздел.
Как мы с женой можем продать такой дом? Как объект незаконченного строительства? Какие есть варианты? Какие права у сына на имущество родителей? Может он у нас отсудить пол дома? Документы на строительные работы и материалы оформлены на меня и в полном порядке. Сын не имел никакого отношения к строительству дома.

Передача в аренду нежилого помещения без разрешения на ввод эксплуатацию

Ответ же на вопрос о наличии зарегистрированного права собственности у вашего арендодателя вы должны бы уже получить (если, конечно, вопрос для вас действительно важен и вы сделали очевидное — запросили выписку из ЕГРП в отношении здания еще до открытия этой темы).

аргументы против ничтожности договора аренды, заключенного в отношении помещения в невведенном в эксплуатацию объекте незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, вы сможете найти в Постановлении ФАС Московского округа от 22.02.2011 N КГ-А41/18149-10-2 по делу N А41-9048/10

Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Субарендатор вел отделочные работы и оплачивал арендную плату в течение шести месяцев, после чего стороны расторгли предварительный договор и субарендатор вернул субарендодателю помещение по акту. Через два месяца после расторжения предварительного договора здание было введено в эксплуатацию, покупатель оформил свое право собственности на объект и заключил договор аренды с арендатором (субарендодателем по расторгнутому предварительному договору). Впоследствии субарендатор посчитал, что он неосновательно уплачивал арендную плату, поскольку помещение, не введенное в эксплуатацию, с неоформленным правом собственности не могло быть передано в аренду и субаренду. Свое право требования неосновательно, по его мнению, уплаченных субарендодателю платежей субарендатор передал по договору цессии другой компании, которая уже от своего имени обратилась в суд.

Выводы судов. Первая инстанция удовлетворила иск и взыскала с субарендодателя полученные им арендные платежи, считая их неосновательным обогащением. По мнению суда, раз объект недвижимости на момент заключения предварительного договора как объект гражданского оборота еще юридически не существовал, на него не было оформлено право собственности, следовательно, возмездное пользование (которое является обязательным признаком арендных отношений) данным объектом было невозможно. Кроме того, передача объекта в пользование была невозможна еще и потому, что здание не было введено в эксплуатацию. Так как основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования у субарендатора не возникла (решение Арбитражного суда Красноярского края от 19.01.12 по делу № А33-18187/2011).

Эксплуатация здания без регистрации права собственности

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Ее изменение допускается лишь в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01). В первоначальную стоимость здания включаются все фактически произведенные затраты на его строительство, а также госпошлина за регистрацию права собственности (п. 8 ПБУ 6/01). Но как быть, если документы на регистрацию права собственности еще не подавались, следовательно, пошлина не уплачивалась?

В налоговом учете под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20 000 руб. (п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, для признания фактически эксплуатируемого здания основным средством регистрации права собственности на него не требуется. Поэтому и в налоговом учете здание считается основным средством с момента ввода его в эксплуатацию.

Подводные камни застройщика на торговое помещение не введенное в эксплуатацию

1. Так, дольщик заинтересован в том, чтобы скорее закончить отделочные работы, поэтому может принять предложение застройщика и принять квартиру, особенно, если это предложение поступило задолго до даты, указанной в договоре. Сам факт того, что дом уже сдан в эксплуатацию, возможность получить квартиру раньше срока (это говорит о том, что застройщик не только уложился в сроки, но даже выполнил работы с опережением срока) – все это заставляет дольщика думать, что, конечно же, застройщик очень скоро доведет строительство до конца.
2. В иной ситуации, например, дольщики, напуганные затянувшимися сроками (на год, два или более) используют первую возможность, чтобы получить жилье.

Например, требует построить обещанный участок дороги, стоянку, благоустроить часть районной территории, ну или выстроить гараж кому-либо из чиновников, продать задешево квартиру — такое тоже случается. Что делать? При возникновении описанной ситуации дольщику необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании прав собственности на недвижимость. В том случае, если суд вынесет решение о том, что дольщик имеет полное право на эту квартиру (а шансы весьма высоки, так как ситуация является очевидной), то Росреестр будет обязан провести соответствующие процедуры, и дольщик превратится в полноправного собственника жилья.
При обращении в суд вместе с заявлением нужно представить копию документа, удостоверяющего личность, копию договора с застройщиком (ДДУ), а также копии платежных документов, которые подтверждают факт расчетов по договору. Жилой дом не принимает УК.

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Надо ли вводить новый дом в эксплуатации или можно продать его как старый

Здравствуйте, Людмила! Подскажите, пожалуйста, мы с мужем хотим продать построенный коттедж, документы оформлены на меня, мужа и старшего ребенка по одной третьей, младший ребенок прописан и доли не имеет. Документы оформлены на старый дом, есть разрешение на строительство, и разрешение на продажу доли старшего ребенка в старом доме. Еще воспользовались материнским капиталом и получили 50% на строительство, есть письменное обязательство о выделении долей всем детям после ввода дома в эксплуатацию. Нужно ли вводить в эксплуатацию новый дом ( тогда нужно будет выделить долю еще и младшему ребенку и опять обращаться в органы опеки) и только потом его продавать или можно продать по документам на старый дом.

Добрый день, Мария. Для ответа на Ваш вопрос необходимо изучить Ваши документы. Если Ваш покупатель согласен купить «старый» дом и потом сам получать разрешение на реконструкцию (каждый новый собственник получает заново), заниматься вводом дома в эксплуатацию, то технически сделку провести можно. При покупке новой собственности Вы обязаны выделить обоим детям доли в праве собственности.