Ликвидационная стоимость это недвижимости

Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность. К тому же, как показывают данные по продаже недвижимости с аукционов в Москве, 40 — 50% от общего количества выставленных на продажу объектов недвижимости в период с конца 1998 по конец 2000 годов остается нереализованными по причине завышенной ликвидационной стоимости. Это завышение обусловлено отсутствием в свободном доступе информации о состоявшихся торгах.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие — это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов». В нем говорится, что «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости». Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом». Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость квартиры

1. Определяют дату, цели и юридические аспекты ее проведения.
2. Составляют план, в котором определяют методику и порядок ее проведения, а также информативные источники.
3. Собирают информацию, позволяющую определить коммерческую цену аналогичных объектов недвижимости и величину влияния ликвидационных факторов.
4. Анализируют возможную выгоду от использования конкретного объекта.
5. Проводят согласование данных, полученных аналитическим и расчетным путем на предыдущих этапах оценки, и выносят окончательное решение.
6. Составляют отчет о проделанном анализе и произведенных расчетах.

Стоимость недвижимости в момент вынужденной продажи определяется посредством определения разницы между коммерческой ценой и возможными убытками, которые будут понесены при ее подготовке и реализации. Как правило, ликвидационная цена жилых и нежилых помещений определяется одним из двух методов:

1. Прямым. Основной смысл этого способа заключается в получении результата на основании сравнения стоимости конкретной недвижимости с аналогичными по качеству объектами. Чаще всего его применяют риелторы, так как они обладают актуальными ценовыми сведениями на различные виды жилья.
2. Косвенным. Суть такого способа состоит в получении результата посредством проведения анализа рыночной стоимости объекта недвижимости. Фактически при такой методике вычисляют среднестатистическую коммерческую цену квартиры и вычитают из нее ликвидационные расходы.

Ликвидационная стоимость — основные моменты

А если его сбыт происходит при помощи торгов, то есть в сжатых временных рамках, что свойственно нерыночным способам сбыта. Все это не подходит под определение рыночной стоимости, описанному в законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г., закрепляющего права и обязанности в оценочной сфере. В такой ситуации, оценщикам в своей деятельности, стоит применять не рыночную, а цену имущества, на которое наложен арест.

При этом времени для сбыта достаточно для того, чтобы достаточное количество потенциальных покупателей смогли ознакомиться с условиями сделки. Вся информация о предмете сделки, максимальна доступна, и каждая из сторон легко может ей воспользоваться. Сумма сделки при этом устраивает обе стороны, для покупателя она минимальная из предложенных, а для продавца — наоборот максимальная.

Ликвидационная стоимость недвижимости как представитель стоимостей рыночного типа

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости может быть рассчитана на базе уже определенной рыночной стоимости введением эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее может колебаться от 0 до 100% в зависимости от уровня ликвидности вида имущества (актива) и степени сокращения срока его реализации.

Это стоимость в обмене — объективная, рассчитываемая (или назначенная) под влиянием факторов спроса и предложения, сформировавшихся на соответствующем открытом и конкурентном рынке, в расчете на приобретение товара среднестатистическим, абстрактным (типичным) покупателем.

Ликвидационная стоимость — это

Оперативная продажа активов фирмы может оказаться востребованной, если владелец бизнеса решает заняться работой в принципиально ином сегменте, и ему срочно нужны наличные денежные средства. Реализация принадлежащих компании объектов по сниженной цене может оказаться предпочтительнее, чем оформление кредита, поскольку процентные выплаты по нему могут быть ощутимо больше разницы между ликвидационной и стандартной ценой активов.

При этом особый интерес к приобретению оборудования по ликвидационным расценкам, соответствующим первоначальной цене инфраструктуры, могут проявить зарубежные партнеры фирмы. Вследствие снижения курса валюты государства, в котором зарегистрирована компания-продавец, иностранная организация может посчитать весьма привлекательной для себя перспективу покупки пусть и устаревшего и несколько изношенного оборудования, но более дешевого в пересчете на валюту собственного государства. Поэтому один из весьма действенных подходов к успешному осуществлению продаж активов фирмы по ликвидационным расценкам — выход на внешние рынки.

Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости

Вполне очевидно, как было сказано выше, что в условиях нестабильности экономического рынка, а тем более в условиях кризиса оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости подвергается корреляции еще и ввиду влияния следующих причин:

Последние актуальные тенденции на российском рынке недвижимости на особое место выводят процесс оценки ликвидационной стоимости объектов собственности, приобретающий все большее значение в условиях экономического кризиса.

Жилищный Консультант

Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу. Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.

Прямой способ – метод сравнительного подхода. Его основная функция: получить результат путем прямого сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогами. Такой метод используется в риэлтерских компаниях. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость — это отображение цены бизнеса

Так, если рыночной ситуации присуща некоторая стабильность, то так называемый «срок экспозиции» может быть специалистами определен, основываясь на статистической информации. При наличии сложной нестабильной ситуации такой расчет уже не будет характеризоваться точностью и достоверностью. Поэтому целесообразно в данном случае использовать методы экспертной оценки. Нельзя забывать и тот факт, что точность проведения оценки стоимости ликвидации зависит от профессионализма и опыта оценщика.

2. Косвенная методика, предполагающая расчет стоимости посредством рыночной оценки. В данном случае ликвидационная стоимость – это рыночная цена минус стоимость фактора вынужденной реализации предприятия. Именно в определении величины указанного фактора и состоит основная трудность. Поэтому, в основном, на отечественном рынке стоимость вынужденной реализации определяется экспертным путем.

Ликвидационная стоимость это недвижимости

Таким образом, обычно ликвидационная стоимость назначается на имущество, которое было изъято вследствие задолженности организации или физического лица. Рыночная цена может значительно отличаться от ликвидационной стоимости. Такое имущество обычно сбывается быстрее и, соответственно, дешевле, потому как должен из средств, за него вырученных, погаситься кредит или долг. Бывает и такое, что ликвидационная стоимость имущества не может покрыть задолженности того или иного физического лица, потому что кредиторы продают все в весьма короткие сроки. Здесь играет роль то, каким образом происходит изъятие имущества. Предприятие, отдавшее имущество, которое можно оценить с выплатой кредита, может рассчитывать на лояльность со стороны банка. В Соединенных Штатах ликвидационная стоимость тоже может быть вынужденной, хотя чаще всего берется упорядоченная, то есть той ценой, что соответствует задолженности. Таким образом, ликвидационная стоимость – это цена за имущество задолжника, которая не соответствует рыночной стоимости. Ее получают за продажу в крайне короткие сроки, которые не отвечают стандартам, положенным для подобных коммерческих операций. В настоящее время существует немалая проблема в связи с различной трактовкой ликвидационной стоимости, потому как в законе есть множество несостыковок, связанных с данным термином. Существует три подхода к переоценке активов предприятия это доходный, сравнительный и затратный. Как правило, используют сравнительный подход, данный подход наиболее полно отображает реальную стоимость оцениваемой недвижимости т.к. он основан на ценах продаж аналогичных объектов на открытом рынке. Но для окончательного решения стоит учитывать все результаты, полученные в рамках всех трех подходов. При расчетах ликвидационной стоимости можно воспользоваться двумя методами: — метод, основанный только на сравнительном подходе. К сожалению, данный подход можно использовать только в той ситуации, если на руках имеется вся информация о сделочных ценах при вынужденных продажах; — косвенный метод основывается в своих расчетах на ликвидационной стоимости объекта на открытом рынке. Используя косвенный метод, нужно определять скидки по факту вынужденности продаж. Обычно для определения характера скидки вынужденной продажи используется экспертный метод, так как объем необходимой информации ограничен. Расчет поправочного коэффициента основан на факторах, которые определяются уровнем снижения рыночной стоимости каждого конкретного вида объекта.

В соответствии с п.8 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298): «8. Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным». В практике оценки для ипотечного кредитования и связанных с ним целей ликвидационная стоимость может требоваться в следующих случаях: — при продаже проблемных предметов ипотеки банками в сокращенные относительно типичных сроков рыночной экспозиции сроки; — при определении на ее основе справедливой стоимости залога; — в этом случае за величину справедливой стоимости залога банк принимает не значение рыночной стоимости залога, а значение ликвидационной стоимости залога . Первый случай очевиден и хорошо известен всем. Как правило, именно этот случай имеется ввиду, когда речь заходит о ликвидационной стоимости предмета ипотеки. Это полностью соответствует практике оценки в развитых оценочных средах — американской и европейской, что нашло свое отражение в соответствующих профессиональных стандартах (USPAP, IVS, Red Book). Актуальность же второго случая, в котором требуется ликвидационная стоимость, стала резко актуальной после начала «практической эксплуатации» МР Ликвидность. Дело в том, что указание в отчете об оценке на то, что ожидаемый срок рыночной экспозиции превышает 180 дней, вызвало резкое неприятие банками — залогодержателями и два естественных и взаимосвязанных вопроса от них: — каким все же является ожидаемый срок рыночной экспозиции для таких объектов? — какое значение стоимости предмета залога следует использовать для определения справедливой стоимости залога в этом случае? В результате, в данном случае использование ликвидационной стоимости становится объективно необходимым в качестве (возможно) компромиссного решения возникшей задачи. Цель настоящей работы – теоретический анализ особенностей определения ликвидационной стоимости недвижимости. Для достижения поставленной целив работе необходимо решить следующие задачи: — изучить понятие ликвидационной стоимости; — рассмотреть факторы, влияющие на ликвидационный коэффициент при определении ликвидационной стоимости; — провести краткий обзор наиболее популярных методик определения ликвидационного коэффициента; — охарактеризовать особенности определения ликвидационной стоимости: нематериальных активов, основных средств и готовой продукции; — проанализировать подходы к определению ликвидационной стоимости в зарубежных странах. Структура работы. Реферат состоит из введения, пяти параграфов, заключения и списка литературы.

Ликвидационная стоимость квартиры

При расчете прямым способом применяется сравнительный анализ. То есть анализируются не так давно проданные квартиры с похожими характеристиками. Проведя исследование цен, можно вывести оптимальную стоимость интересующего объекта. Недостатком данного метода является, то что его нельзя применять при оценке квартир, которые были спроектированы по индивидуальному проекту.

Ликвидационная стоимость жилой недвижимости представляет собой цену, за которую ее можно продать в кратчайшие сроки без учета прочих издержек. Иными словами, это такая стоимость, за которую владелец квартиры будет готов ее продать, при условии, что реализовать ее нужно очень быстро по каким-либо причинам. Эта цена всегда значительно ниже рыночной, обычно разница составляет около 30 процентов.