Продажа квартир с несовершеннолетними собственниками

Порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Несмотря на то, что до наступления совершеннолетия детям запрещено делать множество вещей – пользоваться кредитами, управлять транспортными средствами, посещать определенные места, закон позволяет им быть полноценными собственниками жилья, причем в этом деле возраст не имеет никакого значения.

• семья переезжает за границу на ПМЖ, и для реализации этой цели необходимо продать недвижимость на территории России;
• семья переезжает на ПМЖ в другой город или регион России с предварительно продажей квартиры, при этом реализованные от сделки средства переводятся на счет ребенка;
• желанная квартира находится на стадии строительства – в этом случае прописанного на старом месте несовершеннолетнего надо зарегистрировать в промежуточном варианте.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

• по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
• по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
• по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

• Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
• Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
• Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок в доме: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса, как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне, нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института Недвижимости.

Кроме того, часто встречается ситуация отсутствия одного из родителей, платящего или не платящего алименты. «Принятая практика в данном случае такова: можно предоставить в орган опеки некий документ об отсутствии одного родителя, — говорит Вячеслав Романов. – В частности, они принимают справки от судебных приставов о том, что второй родитель не платит алименты, либо данные о том, что он находится в федеральном или другом розыске и т.д. В этом случае присутствие и согласие второго родителя не требуется. Допускается также ситуация личного объяснения на уровне комиссии. То есть, можно объяснить, что второй родитель воспитанием ребенка не занимается, живет далеко, с ним не видится и т.д. Но такая возможность остается на усмотрение комиссии».

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Если второй родитель из вредности отказывается являться в органы опеки и попечительства и давать согласие на продажу квартиры, то нужно честно об этом рассказать в органе опеки и подтвердить свои жалобы — скажем, взяв свидетелей. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально, и если Опекунский совет решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а имущественное положение ребёнка от продажи объекта только улучшится, то органы опеки могут дать своё согласие на куплю-продажу или обмен. В данном случае Опекунский Совет принимет специальное решение о принятии заявления только (!) от одного из родителей.

Не важно – состоят ли в браке родители на данный момент или нет, проживают они вместе или нет, и являются ли родители собственниками или жильцами продаваемой квартиры или нет, но для продажи квартиры (либо её части) несовершеннолетними собственниками необходимо согласие ОБОИХ родителей .

Несовершеннолетний собственник и процесс продажи квартиры: к прочтению обязательно

1. Право собственности , не зафиксировано в приватизационных документах на квартиру.
2. Несовершеннолетний, является наследником квартиры, есть подтверждающие это документы (вы можете узнать в этой статье, каков налог при продажа квартиры с наследством).
3. Ребенок зарегистрирован, но не может быть владельцем.

Разрешение, которое выдается органом опеки, предоставляется нотариусу.У нотариуса заключается договор по поводу операции с недвижимостью. Но есть один аспект, родителям нужно подать в соответствующие органы документацию, в которой четко указано, что подросток имеет место проживания и прописки.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Принимая решение, органы опеки и попечительства руководствуются Законом (статьей 292 ГК, в частности). В этой статье разъясняется, что закон будет нарушен, если выписать ребенка из квартиры или продать квартиру несовершеннолетнего, не предоставив ему взамен новое жилье, соответствующее предыдущему. В новом помещении, представители ребенка обязаны выделить ему долю, соответствующую его доле в продаваемой квартире. То есть, чтобы осуществить сделку с недвижимостью, в которой принимает участие несовершеннолетний, необходимо предоставить ребенку условия жилья не хуже (лучше или такие же), чем были. Получается, чтобы получить положительное решение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, необходимо предоставить доказательства того, что интересы ребенка защищены.

Это именно тот случай, когда согласие на сделку от органа опеки и попечительства необходимо получить обязательно! Интересы ребенка представляются его законными представителями – родителями, попечителями или же опекунами. Приватизация жилья также является довольно-таки сложным моментом. Ребенок на законных основаниях имеет право собственности на часть квартиры, если при приватизации он был внесен в свидетельство. Более того, даже при отсутствии регистрации в данной квартире, но при условии постоянного проживания в ней, несовершеннолетний имеет такое же право.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2014 году: документы

Дело все в том, что продажа квартиры с несовершеннолетним собственником — это одна из наиболее распространенных и одновременно с этим рисковых сделок. Покупатели не слишком любят связываться с продавцами жилья, в которых детям выделены доли. Даже если ребенок прописан на той или иной территории, люди предпочитают искать другое жилье.

• свидетельства о рождении детей;
• паспорта родителей (и несовершеннолетних после 14 лет);
• кадастровый паспорт жилья;
• разрешение от органов опеки;
• свидетельство о правах собственности на квартиру (продаваемую);
• согласие на сделку от всех владельцев имущества (если их несколько);
• выписки из лицевого счета жилья;
• справка из домовой книги;
• договор купли-продажи.