Органы управления товарищества собственников недвижимости

Тема 11

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Среди перечисленных в ст. 148 ЖК РФ обязанностей правления следует выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить (п. 3, 5, 6, 7). Эти обязанности входят в компетенцию председателя правления. Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

Товарищества собственников недвижимости

Принимая в 2004 г. ЖК РФ, содержащий (кроме прочего) разд. VI “Товарищество собственников жилья”, законодатель действовал во исполнение и в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК РФ, где указан уровень нормативного правового акта – федеральный закон, а также с учетом действия Закона о товариществах собственников жилья и соответствующей правоприменительной, в том числе судебной, практики.

В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников жилья, являются неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений .

Органы управления товарищества собственников недвижимости

Получается так, что ТСН обязано платить зарплату двум председателям: действующему и уже сдавшему дела и должность. И суд, несмотря на такой парадокс встанет на защиту интересов старого председателя. Чтобы не нарушать трудовое законодательство следует: с момента избрания нового председателя сразу же издать приказ о возложении на себя обязанностей и второй приказ (по кадрам — форма Т-8) о расторжении трудового договора со старым председателем. И только после этого новому председателю можно заключить срочный трудовой договор и издать приказ (по кадрам — форма Т-1) о назначении его на освободившуюся должность. До заключения трудового договора и издания приказа зарплата ещё не начисляется, а полномочия председателя уже действуют согласно решению собрания. Для бухгалтера основанием для выплаты зарплаты является приказ о назначении на должность по форме Т-8 (по кадрам).

7.8 Уведомление о дате, месте проведения и повестке Общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме Правлением и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом, электронная почта с уведомлением). В уведомлении могут быть указаны порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Уведомление может осуществляться и др. способами, если это может быть подтверждено документально или с помощью других средств.

Устав товарищества собственников недвижимости

8.20. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания членов товарищества собственников недвижимости, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений членов ТСН по вопросам, поставленным на голосование.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома.

Товарищество собственников недвижимости

Учредительным документом ТСН является Устав, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

• инициацию смены организационно-правовой формы ТСН (в том числе – реорганизация в потребительский кооператив)
• инициация ликвидации ТСН;
• принятие или одобрение решения касательного ценного имущества (отчуждение сторонним лицам, сдача в аренду, установление сервитута, обременение другим способом);
• принятие решений о покупке, возведении, капремонте, реконструкции, пристройке/достройке здания, строительстве хозяйственных построек;
• предоставление согласия исполнительным органам ТСН на получение заемных средств;
• определение направлений использования доходов.

Общее собрание традиционно разрешает наиболее значимые вопросы деятельности ТСН, в том числе – о внесении изменений в учредительные документы, о прекращении деятельности товарищества. Специфика компетенции общего собрания членов ТСН зависит от целей деятельности товарищества и вида имущества, которым оно управляет.

Товарищества собственников недвижимости

Так, согласно статье 123-12 (часть 3) Гражданского Кодекса, товарищество не несет никакой ответственности по обязательствам членов, а члены, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества. При этом само товарищество является полноправным собственником своего имущества. Что же касается совместного имущества в многоквартирных домах или объектов совместного пользования в дачных, огороднических и садоводческих товариществах, то оно принадлежит членам в порядке общей (долевой) собственности.

Напомним, что ранее для объединения собственников жилья в порядке, предусмотренном главой 13 раздела 6 Жилищного Кодекса, создавались отдельные товарищества. Так, в виде товариществ собственников жилья регистрировались организации по объединению лиц-собственников отдельных помещений в многоквартирных домах в целях коллективного управления совместным имуществом такого дома, а также обеспечения владения и распоряжения указанным имуществом (статья 135 Жилищного Кодекса).

Товарищества собственников недвижимости

В соответствии с учебным планом для очной формы обучения изучение Темы 13. предполагает проведение семинарского занятия в объёме 2 часов и последующую самостоятельную работу в объёме 2 часов, направленную на подготовку к дальнейшим семинарским занятиям и зачёту.

В соответствии с учебным планом для заочной формы обучения на базе среднего профессионального образования изучение Темы 13. предполагает проведение семинарского занятия в объёме 1 часа и самостоятельную работу в объёме 4 часов, направленную на подготовку к дальнейшим семинарским занятиям и зачёту.

Устав товарищества собственников недвижимости

7) документами, подтверждающими итоги голосования на Общем собрании членов Товарищества, в том числе бюллетенями для голосования, доверенностями на голосование или копиями таких доверенностей, а также в письменной форме решениями собственников недвижимости по вопросам, поставленным на голосование, при проведении Общего собрания собственников недвижимости в форме заочного голосования;

— принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, текущим и капитальным ремонтом общего имущества, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и специальные сборы в размере, установленном Общим собранием членов Товарищества. Регулярные платежи, взносы и сборы производить не позднее _____ числа месяца, следующего за расчетным;

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

• Полное наименование.
• Местонахождение.
• Правовой статус.
• Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
• Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
• Разграничение компетенций между органами объединения.
• Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.