Договор купли продажи на что обратить внимание покупателю квартиры

Договор купли-продажи квартиры

Самый важный момент – наличие и согласованность так называемых существенных условий договора. Для купли-продажи недвижимости существенные условия – это предмет (то есть, точное описание квартиры, включающее адрес и площадь) и цена, а также перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи квартиры. Отсутствие данных о цене, адресе, площади квартиры, зарегистрированных в ней жильцов, обладающих правом проживания, приведет к тому, что договор можно счесть незаключенным.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Какие моменты в договоре купли-продажи жилья имеют ключевое значение для покупателя

Важным является и отражение в договоре купли-продажи порядка расчета. Наиболее распространенных вариантов здесь существует два: до государственной регистрации сделки и после нее. Поскольку на практике агентства недвижимости Москвы организуют расчеты между участниками львиной доли сделок, совершаемых с жильем, через банковские ячейки, покупателю, который поместил в такую ячейку необходимую сумму, важно понимать, что сам факт такового помещения расчетом не является, поэтому в договоре уместна фраза «расчеты производятся после государственной регистрации», а с продавцом необходимо четко решить, в каком порядке он передаст собственноручно написанную расписку, которая и будет важным свидетельством осуществления расчетов.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры

• продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов, обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
• при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
• если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
• оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Изучая документы, проверьте, каково целевое назначение и вид разрешенного использования участка, для постройки какого объекта он предоставлен. Возведение 10-этажного дома на участках «для КФХ», «Для ИЖС», «для малоэтажного строительства» незаконно, а значит, дом, скорее всего, придется сносить.

Проверяем документы при покупке квартиры правильно

Важность информации, которая содержится в расширенных государственных документах, далеко не преувеличена. Получив стандартные бумаги, продавец может скрыть множество факторов, тем более, если покупатель не проверил его паспортные данные или невнимательно рассматривал правоустанавливающие документы. Особого внимания заслуживают сведения из единой государственной базы прав собственности на недвижимость. Из них можно узнать, кто на самом деле является собственником, а также их количество и есть ли среди них несовершеннолетние и недееспособные. Также можно выяснить, кто помимо владельца имеет право на данный объект недвижимости, и увидеть все обременения, включая сроки.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

Особенности договора купли-продажи квартиры для продавца с двумя покупателями

Этот момент вызывает как у контрагентов сделки, так и у специалистов, сопровождающих сделку, самые неоднозначные представления. Это обстоятельство становится причиной отказа составления трёхстороннего договора, и предпочтением заключения двух купчих на одну квартиру.