Продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

Ещё одно часто встречающееся обременение жилья — ипотека. Срок выплат по ипотеке растягивается до двадцати лет. За это время может возникнуть необходимость в продаже квартиры. Продажа квартиры с обременением по ипотеке — процедура непростая, но выполнимая. Главное учесть все возможные риски для продавца.

Покупка квартиры с обременением

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

• Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
• Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
• Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний.
• Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
• Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.

Сделка с обременением

Другим вариантом проведения сделки купли-продажи квартиры с обременением является предварительный договор. Данная схема предусматривает заключение предварительного договора между продавцом и покупателем объекта с последующей передачей первому аванса, равного остатку долга по кредиту. После получения денежных средств продавец гасит кредит в банке и получает официальное письмо для государственного регистрирующего органа с отметкой, что сумма кредита погашена и снятие залога возможно. Далее проводится государственная регистрация. При проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.

Как осуществить продажу квартиры с обременением по ипотеке? Описание способов и пошаговая инструкция

1. Если покупатель настолько заинтересован в покупке конкретного жилья, что заранее передаёт продавцу недостающую сумму для погашения ипотеки.
2. Когда продаётся квартира в строящемся доме – «незавершёнка», даже обременённая ипотекой, обычно дешевле, чем уже введённое в эксплуатацию жильё.

Покупка квартиры с обременением

Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором. После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет. Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.

Как продать квартиру с обременением

• понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки – согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);
  • обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;
  • само таковое составляется именно в письменной форме;
  • после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения;
• далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи – это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
• переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом — для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов.

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

При переуступке прав покупатель становится дольщиком, соответственно при образовании у застройщика задолженности нужно будет её погашать. Следовательно, перед заключением контракта проверьте всю платёжную документацию и удостоверитесь в отсутствии долгов.