Право на застройку земельного участка

Право застройки земельного участка (суперфиций)

Таким образом, суперфиций в современном гражданском праве Украины определяется как долгосрочное, что может отчуждаться, и такое, что наследуется, право пользования чужой землей для застройки. Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке), внесено в уставный фонд, передано в залог.

Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) — это отношения, по которым собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий. Суперфиций возникает на основании договора или завещания. Следует обратить внимание на то, что прямого определения суперфиция ГК Украины не содержит. Зато его сущность раскрывается путем описания прав участников этих отношений, а именно: собственник земельного участка имеет право предоставить земельный участок или его часть в пользование суперфіціарію — физическому или юридическому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных и других сооружений и зданий [безвозмездно или за обусловленную плату (суперфиций). Указанное право может возникнуть на основании договора или завещания.

Право на застройку земельного участка

Согласно статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в установленном порядке, так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют. Основанием для такой регистрации может являться лишь решение суда о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Следует так же отметить, что дальнейшее развитие законодательства, регулирующего вопросы, связанные с индивидуализацией земельных участков (об образовании земельных участков и их кадастровом учете) должно происходить в тесном взаимодействии с совершенствованием законодательства в части геодезии, картографии и пространственных данных инфраструктуры.

Право на застройку земельного участка

При оценке возможности введения в ГК тех или иных вещных прав, возник­ших еще в римском праве и в различных модификациях используемых в совре­менных зарубежных правопорядках, следует исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной экономике.

Действующая с 2007 г. редакция ст. 271 ГК, регулирующая право собственни­ка недвижимости, расположенного на чужой земле, в отношении соответствую­щего земельного участка, дает некоторые основания говорить о том, что ГК в определенных случаях признает право на землю по модели суперфиция, хотя та­кое название закон и не использует.

Содержание права застройки земельного участка как субъективного вещного права

В настоящее время институт аренды земельного участка с целью строительства не характерен для стран континентальной Европы и вызывает теоретические разногласия. Принцип аренды заключается в том, что аренда подразумевает возврат вещи в первичном виде, без внесения существенных изменений в структуру и характеристики вещи (узуфрукт), однако данное правило отсутствует в российском законодательстве. Это приводит к тому, что заключение договора аренды земельного участка с целью застройки противоречит базовым принципам аренды [2].Известно, что аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, которое, безусловно, защищает интересы арендатора, но не в полной мере. Кроме того, аренда не дает строителю возможности пользоваться ипотечным кредитом для возведения на арендованной земле строений. А вот для права застройки такая возможность предусмотрена. Основанием для первичного установления права застройки, согласно законодательству всех Европейских стран, служит договор об установлении права застройки. Именно этот юридический факт служит основанием динамики возникающего вещного правоотношения [3]. Кстати в Российской империи существовал закон «О праве застройки» от 23 июня 1912 года, его принятие тоже было обусловлено тем, что граждане заключали договора аренды с целью застройки[4, с.65].

«Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки» (п. 2 ст. 300 Проекта). Поскольку здание признается собственностью застройщика, а земельный участок, на котором оно возведено, остается в собственности другого лица, происходит разрыв правовой связи участка и постройки. Представляется, что это противоречит базовому принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В то же время в статье 300.5 Проекта сказано, что при отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке, на основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки указанного земельного участка. Это показывает, что построенное недвижимое имущество следует за земельным участком.

Статья 263 ГК РФ

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Право на застройку может быть реализовано собственником только при наличии разрешения на строительство, выданного на основании норм ГрК РФ. Причем необходимо заметить, что собственник может осуществлять строительство как самостоятельно, так и с привлечением застройщика, а также может передать право застройки арендатору земельного участка.

Право застройки земельного участка или право аренды? (Ершов О

Реформирование гражданского законодательства в настоящее время связано с расширением ограниченных вещных прав через введение института права застройки . Необходимость введения права застройки обусловлена тем, что требуется существенно изменить сложившийся в практике применения норм об аренде подход, при котором арендатор земельного участка, наделенный правом возведения строения, приобретает право собственности на такое строение.
———————————
Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс». (Далее — проект ГК РФ.)

Законопроектом регулируются отношения по привлечению инвестиций коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями с использованием информационных технологий, а также определяются правовые основы деятельности операторов инвестиционных платформ по организации розничного финансирования (краудфандинга). Деятельность по организации розничного финансирования (краудфандинга) заключается в оказании услуг по предоставлению участникам инвестиционной платформы доступа к ее информационным ресурсам.

Право на застройку земельного участка

Строительный паспорт определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилищного дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Строительный паспорт состоит из текстовых и графических материалов.

Статье 375 Гражданского кодекса Украины определяются общие принципы реализации права на застройку земельного участка. При этом необходимо отметить, что в Земельном кодексе Украины и Гражданском кодексе Украины по-разному определяется юридическая сущность права на застройку участка: в первом предусмотрено, что владельцы земельных участков вправе сооружать обитаемые дома, производственные и другие здания и сооружения (статья 90 ЗКУ); во втором — владелец земельного участка имеет право не только возводить на ней здания и сооружения, но и создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также позволять строительство на своем участке другим лицам (ст. 375 ГКУ). В сравнении с ЗКУ, ГКУ расширяет перечень объектов права застройки, а также определяет дополнительные полномочия владельца на застройку участка. Однако в данных законах содержание права на застройку земельного участка раскрывается без учета требований градостроительного законодательства относительно определения понятия «застройка».

Об утверждении Правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

28. После вынесения заключения комиссии, заявления граждан Республики Казахстан и оралманов ставятся на специальный учет и удовлетворяются при наличии свободных территорий, используемых для индивидуального жилищного строительства, по мере подготовки площадок для отвода.

8. В случае не соответствия поданного заявления требованиям, указанных в пункте 6 настоящих Правил, а также в случае непредставления заявителем документов, указанных в пункте 25 настоящих Правил, уполномоченный орган по земельным отношениям города республиканского значения, столицы, района, города областного значения (далее – уполномоченный орган по земельным отношениям) по месту нахождения земельного участка дает письменный мотивированный отказ заявителю в рассмотрении заявления в течение двух рабочих дней, со дня его поступления в уполномоченный орган по земельным отношениям.

Право на застройку земельного участка

на получение платы за пользование им для застройки. Эта плата не является арендной платой и не является платой за землю, которая уплачивается в бюджет отдельно и не включается в состав указанной платы за пользование. Стороны сами устанавливают размер платы за пользование, периодичность внесения этой платы (ее разовый или периодический характер), ее форму, условия, порядок и сроки выплаты, и прочие вопросы. Невнесение платы за пользование не является основанием прекращения суперфиция, но предоставляет собственнику земли право требовать взыскания с суперфициария задолженности в принудительном порядке;

на распоряжение участком, в том числе путем отчуждения его другим лицам. При этом собственник должен предупредить приобретателя участка о праве суперфициария на застройку. Суперфиций будет сохранять свою силу и для нового собственника участка, в том числе и для лица, приобретшего землю с публичных торгов. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (соо ружения) относительно пользования земельным участком (ст. 414 ГК Украины).

Право застройки

(в) в законе нет норм, которые бы устанавливали возможность введения законом же минимального срока аренды, что является принципиальным для аренды для строительства с точки зрения гарантирования застройщику «прочного» правового положения в течение длительного времени и залогоспособности его прав в отношении застраиваемого земельного участка;

(е) действующее право совершенно не предоставляет собственникам частных земельных участков возможности «извлекать» стоимость земельных участков в виде постоянного дохода путем передачи их под застройку без отчуждения участка. Единственный способ для собственника участка капитализировать его ценность — это продажа участка. Но это означает, что собственник получает доход однократно, далее его задача заключается в поиске способа размещения этих денежных средств, например, на счете в банке для того, чтобы они приносили доход. Способа же капитализации, при котором участок бы не отчуждался, но собственник получал бы периодические платежи, сегодня в России нет. Между тем, привлекательная городская и пригородная незастроенная земля в крупных городах во многом частная. Получается, что собственникам участков необходимо или застраивать их, или продавать.