Порядок регистрации договора аренды

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

• заявление физического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель) (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
• документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды (оригинал + копия) – 1 экз.;
• договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
• акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
• кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт, иной документ, которые содержит описание объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (представляется в случае, если в аренду сдается помещение в здании, сооружении или часть помещений в них, при этом в ЕГРП зарегистрировано вещное право арендодателя на здание (сооружение, помещение) в целом) (оригинал + копия) – 1 экз.;
• иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимых для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем(ями) (родителями, усыновителями, опекуном) (оригинал + копия);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителем) согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом (оригинал + копия);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал + копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
• письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия);
• согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу физическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия).

Порядок регистрации договора аренды

Отказать в регистрации договора могут только по основаниям, прямо указанным в законе. Например, в договоре может отсутствовать существенное условие – описание арендуемого объекта недвижимости. Необходимо детально характеристики объекта недвижимости или его части – кадастровый номер, адрес объекта, его площадь, этажность или местоположение на этаже, целевое назначение и т.д. Как правило, эти характеристики соответствуют кадастровым сведениям ЕГРН, которые собственник может узнать путем получения выписки.

Для долгосрочных арендных договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. Она проходит через специальное ведомство – Росреестр. В процессе регистрационных действий могут возникать основания для приостановки этой процедуры, они перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ,

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Регистрация договора аренды

• по переходу права собственности от одного лица к другому — договоры купли-продажи объектов недвижимости, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания иждивенца, аренды с выкупом;
• договоры, связанные с недвижимостью, но не влекущие смены собственника;
• дополнения и изменения некоторых пунктов заключенных ранее договоров;
• смешанные соглашения, частично касающиеся недвижимости.

Если договор заключен на срок менее 1 года, его можно не регистрировать. Чтобы Росреестр принял документы для проведения регистрационных действий, необходима письменная форма договора аренды недвижимого имущества с указанием в нем данных об объекте, позволяющих его идентифицировать при передаче арендатору. Несогласование сторонами соглашения существенных условий приводит к признанию его незаключенным.

Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды

Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

Регистрация договора аренды нежилого помещения — документы

1. 1. Кадастровый паспорт арендуемого помещения со сведениями о размере площади, подлежащей передаче в аренду.
   2. Необходимо предъявление документов, удостоверяющих личность.
   3. Если одна из сторон — индивидуальное предприятие или юридическое лицо, предъявляется документ о регистрации предприятий и учредительные документы юридического лица, а также документ о назначении директора, собрания акционеров, приказ о вступлении директора в должность.

1. Если предоставляемое в аренду помещение является собственностью семьи, требуется нотариально заверенное согласие другого супруга по статье 35 пункту 3 СК РФ. А также требуется заявление о том, что сторона не состоит в браке, если у нее нет семьи. Данное требование необходимо к выполнению для физических лиц.
2. Если помещение — муниципальная или казенная собственность, требуется согласие данного собственника на сдачу в аренду.
3. Квитанция об уплате пошлины в виде требуемой суммы.