Содержание
- 1 Переуступка в новостройке
- 2 Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав
- 3 Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав
- 4 Какие особенности при продаже квартиры по переуступке
- 5 Переуступка квартиры в новостройке
- 6 Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
- 7 Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
- 8 Переуступка права на квартиру
- 9 Продажа квартиры по переуступке права — что это такое
- 10 Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
Переуступка в новостройке
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке широко практикуется в Москве и области. Сегодня одним из распространенных видов приобретения жилой площади является долевое строительство. Будущий собственник недвижимости заключает договор с застройщиком, согласно которому по окончании строительных работ, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию он получает в собственность квартиру.
Купить квартиру по переуступке в новостройке можно на очень выгодных условиях. Застройщики еще на начальном этапе строительства стремятся распродать в собственность строящиеся площади, нередко прибегая к демпингу, при котором скидки могут составлять до 25 %, поэтому к концу строительства свободной площади просто не остается.
Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав
Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.
Покупая квартиру по переуступке, в том числе когда права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.
Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав
Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.
Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.
Какие особенности при продаже квартиры по переуступке
Для сравнения: в случае банкротства застройщика, работавшего по ДДУ и успевшего зарегистрировать за собой право на новый дом, дольщики могут стать залоговыми кредиторами. Это означает, что их требования будут удовлетворяться в том числе при реализации построенного за их деньги дома (по закону дом, возводимый на деньги дольщиков, находится у них в залоге).
Несмотря на то что юристы сомневаются в правомерности переуступки пая в ЖСК, на практике такие сделки встречаются. Впрочем, жилищно-строительный кооператив вообще страдает от невнимания законодателя. Проблема в том, что запрет на уступку пая в законодательстве отсутствует, но вместе с тем и порядок вступления в ЖСК на основании уступки пая не предусмотрен.
Переуступка квартиры в новостройке
Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.
Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру
- Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
- Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
- Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
- Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
- Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
- Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
- Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.
Переуступка права на квартиру
Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика. Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия. Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.
Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.
Продажа квартиры по переуступке права — что это такое
Продавец выплачивает застройщику весь долг за недвижимость, или же переводит его на нового хозяина. Новый хозяин недвижимости обязуется взять на себя все обязательства по первоначальному договору долевого участия. В дальнейшем, до сдачи дома, такую процедуру можно проводить несколько раз.
- Уведомление о продаже недвижимости. Делается или офисе фирмы, или письменно.
- Застройщик должен быть согласен с продажей. В некоторых случаях за такое согласие застройщик может запросить определённый процент от сделки.
- Получить справку об отсутствии долгов.
- Необходимо разрешение супруга(и) на продажу такой квартиры, которое заверит нотариус.
- Если квартира ипотечная, банк должен согласиться со сделкой. Согласие будет получено лишь после полной оплаты долга по кредиту.
Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.
Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.
Загрузка...
