Судебная практика по недействительным сделкам с недвижимостью

Практика признания сделки по недвижимости недействительной в случае занижения цены

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой. 2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д. 3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью. Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора.

Судебная практика по недействительным сделкам с недвижимостью

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Судебная практика: Судебная практика признания сделок недействительными (часть 1)

Как уже отмечалось, ничтожными называются сделки, не действительные в силу указаний законодательного акта, независимо от признания их таковыми судом. Этот вид сделок относится к числу абсолютно недействительных сделок. Порок ничтожной сделки настолько серьезен, что для признания сделки недействительной не требуется установления этого факта судебным либо иным органом.

Статьей 169 ГК предусмотрено общее правило, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения.

Судебная практика по недействительным сделкам

При этом следует обратить внимание, что сделка не может быть признана недействительной третьим лицом без привлечения в качестве ответчиков хотя бы одной из сторон сделки (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.1998 N 1173/98).

В тот же день между банком и ТОО заключен договор залога этого векселя в обеспечение возврата кредита. При этом ТОО являлся предприятием — недоимщиком. По соглашению сторон обязательство заемщика — ТОО по возврату кредита прекращено предоставлением взамен исполнения отступного передачей заложенного векселя, выдавшему его банку, по индоссаменту.

Иск о признании сделки недействительной, судебная практика

Иск о признании сделки недействительной может подаваться даже в том случае, если нужно признать не соответствующим закону не весь договор, а только его часть. Нормами ГК РФ установлено, что недействительность части проводимой сделки не может повлечь за собой незаконность остальных ее частей в том случае, если можно высказать предположение о том, что сделка была бы совершена и без той части, которая признана несоответствующей. Вместе с тем, следует понимать, что в определенных случаях закон, прямо говорит о последствиях недействительности части контракта.

Отметим, что эти два вида недействительности правоотношений впервые были закреплены в ГК РФ, и сейчас имеют немаловажное практическое значение. Основанием, по которому сделку могут признать недействительной, служит несоблюдение участниками хотя бы одного из условий, которые четко определены в законе. В зависимости от того, какое условие было не соблюдено, недействительные договоры можно поделить на сделки:

Признание сделки недействительной: судебная практика

Но не любое нарушение прав или интересов служит основанием для такого иска. Список оснований для оспаривания сделок довольно ограничен. Недействительной может быть признана сделка, если она была совершена:

• не соответствует требованиям, установленным в нормативных актах, прежде всего законах;
• цели ее совершения заведомо противоречат законному порядку (прямо запрещены);
• не имеет целью создать какие-либо значимые последствия (мнимая);
• маскирует совершение иной сделки (притворная);
• имеет одной стороной человека, не обладающего дееспособностью (по решению суда или в силу малолетству).

Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике (А

По решению суда иск удовлетворён. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.

К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жильё (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанного в 2005 г.

Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам

Данный вывод суда кассационной инстанции является абсолютно правомерным, поскольку для прекращения чьего-либо права оно должно сначала возникнуть у этого лица. Стоит отметить, что существует также совершенно иная судебная практика, когда судебные инстанции полагают необходимым, чтобы в решении суд применил последствия недействительности сделки для внесения соответствующих записей в ЕГРП регистрирующим органом. В частности, ФАС МО в противоположность вышеуказанному делу N КГ-А40/10421-04 в своем Постановлении от 12.08.2004 по делу N КГ-А40/6916-04 принял следующее решение. ООО обратилось в арбитражный суд к Мосрегистрации с заявлением, в котором просило признать незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации решения арбитражного суда по заявлению истца; обязать Мосрегистрацию аннулировать (прекратить) запись в ЕГРП о праве ЗАО и обязать Мосрегистрацию зарегистрировать решение арбитражного суда. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично: суд признал незаконным бездействие Мосрегистрации, выразившееся в уклонении от регистрации права по заявлению ООО, и обязал Мосрегистрацию аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ЗАО на здание. В части требований об обязании Мосрегистрации зарегистрировать решение арбитражного суда производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции решение в части признания незаконным бездействия Мосрегистрации и обязания Мосрегистрации аннулировать запись в реестре прав отменено, в иске в этой части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции без изменений по следующим основаниям. Вопрос о законности бездействия Мосрегистрации и наличии основания для обязания этого регистрирующего органа аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ЗАО на вышеуказанное здание не может быть разрешен без проверки обстоятельств о том, утратило ли ЗАО право собственности на этот объект недвижимости. Суд пришел к выводу о недоказанности прекращения права собственности ЗАО в отношении спорного имущества и наличия такого права у ООО. Решением, на которое ссылается заявитель в обоснование заявленных требований, установлена ничтожность договора купли-продажи, послужившего основанием возникновения права собственности ЗАО на спорный объект недвижимости, но не были применены последствия его недействительности в виде двусторонней реституции, поэтому и данное решение не может служить основанием для вывода об утрате ЗАО прав собственности на спорный объект недвижимости и наличии оснований для погашения удостоверяющей это право записи в ЕГРП. Подобная двойственность судебной практики отнюдь не способствует единству правоприменительной практики органов Росрегистрации . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья М. Козлова «Недействительность сделок с недвижимым имуществом» включена в информационный банк согласно публикации — «ЭЖ-Юрист», 2006, N 2. —————————————————————— Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Юрист. 2006. N 3. С. 34.

Рассмотрим теперь судебную практику, связанную с земельными правоотношениями. Так, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» рассматривается ситуация, когда у покупателя строения отсутствуют надлежащим образом оформленные документы на земельный участок, на котором оно находится. И данная ситуация не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка. Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка. Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное. В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка. Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу . ——————————— Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

Признание сделки ничтожной в силу мнимости или притворности

Стандартная подсудность подразумевает, что иск подают по месту нахождения ответчика. Однако если предметом спора является недвижимое имущество, заявление подают в районный суд по месту нахождения этого имущества.

Одним из самых распространенных поводов обращения к адвокату является ущемление прав лица вследствие состоявшейся сделки с имуществом. Многие решают подарить или продать имущество, когда на него есть планы у суда или других лиц по взысканию долга или алиментов. Считается обыденной практикой переоформить недвижимость на родителей при планировании развода и раздела имущества. Не все отдают себе отчет в том, что Гражданским Кодексом предусмотрено признание таких сделок недействительными. Различают два пути — признать сделку мнимой либо притворной.

Судебная практика ВАС РФ по ст

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

2.1. Что понимается под мнимой сделкой
2.1.1. Стороны мнимой сделки не намерены ее исполнять или требовать ее исполнения (позиция ВС РФ, ВАС РФ)
2.1.2. Сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признается мнимой, даже если стороны осуществили для вида ее формальное исполнение (позиция ВС РФ)
2.2. К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 170 ГК РФ
2.2.1. Договор залога векселя, заключенный одновременно с кредитным договором, является мнимой сделкой, если вексель в тот же день передан кредитору в качестве отступного (позиция ВАС РФ)
2.2.2. Договор дарения доли в уставном капитале ООО может быть признан мнимой сделкой, если даритель фактически не утратил статуса участника, а одаряемый не обращался за защитой своих прав и не заявлял возражений (позиция ВАС РФ)
2.2.3. Сделки по отчуждению должником своего имущества с целью избежать обращения взыскания на такое имущество признаются мнимыми (позиция ВС РФ, ВАС РФ)
2.2.4. Сделка признается мнимой, если во избежание обращения взыскания на имущество должника заключены договоры купли-продажи или доверительного управления и составлены акты о передаче данного имущества, но за ним сохраняется контроль продавца (учредителя управления) (позиция ВС РФ, ВАС РФ)
2.2.5. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации сделки по его отчуждению в качестве мнимой (позиция ВС РФ)
2.3. К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 170 ГК РФ
2.3.1. Сделка не признается мнимой, если стороны фактически исполнили или исполняют ее условия (позиция ВС РФ, ВАС РФ)
2.3.2. Предположение о том, что плательщик ренты заведомо не мог выполнять возложенных на него обязанностей ввиду отсутствия материальных возможностей, не является основанием для признания сделки мнимой (позиция ВС РФ)
2.3.3. Раздельное проживание получателя и плательщика ренты, а также отсутствие постоянного дохода у последнего не являются основаниями для признания договора ренты ничтожным (позиция ВС РФ)
2.4. Каковы последствия совершения действий в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ
2.4.1. К мнимой сделке реституция не применяется (позиция ВАС РФ)
2.4.2. Обязанность по исполнению мнимой сделки не возникает (позиция ВАС РФ)
2.4.3. Требования, основанные на мнимой сделке, не подлежат включению в реестр требований кредиторов (позиция ВАС РФ)
2.5. Какие обстоятельства не нужно доказывать при возникновении спора в рамках п. 1 ст. 170 ГК РФ
2.5.1. Обращение с заявлением о фальсификации подписей на документах не является обязательным при оспаривании мнимых сделок (позиция ВАС РФ)

Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике

Таким образом, суд правомерно учел тот факт, что соответствующие правовые последствия по их результатам не наступили, участники продолжают иметь те же по сути правоотношения и существовавшую до их совершения ситуацию (лица живут в том же жилье, уплачивают коммунальные платежи и пр.).

Подобное положение создается за счет распространенных ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определенным вопросам.

Признание договора цессии недействительным — условия

• не придется сталкиваться с коллекторами;
• банк обратится в суд по вашему делу и официально зафиксирует сумму долга, которую вам необходимо выплатить;
• исполнительные листы будут возвращены в службу судебных приставов;
• взыскание долга будет происходить в рамках закона.

Все сведения о счетах, вкладах и другой личной информации клиентов не подлежит разглашению, поскольку за это предусмотрена уголовная ответственность. Если ваш долг в банке выкупила коллекторская фирма, такой лицензии у нее нет и быть не может.

Мнимая сделка: судебная практика

Она обнаруживается во внешних признаках неправомерных действий. По объективной стороне мнимая сделка отличается от притворной. В первом случае имеет место «инсценировка» правоотношения. При этом доказать, что при заключении того или иного договора совершается именно мнимая сделка, достаточно сложно. Затруднения связаны с тем, что характер таких правоотношений подтверждается только косвенными обстоятельствами. Чтобы признать сделку мнимой, необходима совокупность доказательств.

Мнимая сделка может касаться отношений, которые охраняются уголовным правом. Речь идет о совершении таких преступлений, как преднамеренное банкротство или неправомерные действия при объявлении о несостоятельности, лжепредпринимательство и так далее.

Недействительность сделок: сборник судебной практики с комментариями 340 стр

В книге освещены наиболее актуальные на сегодняшний день вопросы недействительности сделок, а также предпринята попытка показать оптимальные пути их решения. Книга адресована практикующим юристам, в том числе адвокатам и судьям, а также научным работникам, сотрудникам налоговых органов. Специально выделены проблемы, связанные с применением последствий недействительности сделок. В сборник включены решения Высшего Арбитражного Суда РФ и арбитражных судов федеральных округов, касающиеся признания сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. К каждому судебному решению дан авторский комментарий.

Доктрина и сборники судебной практики. Наиболее примечательные работы изучаемого нами периода — это труд Литлтона о владении, написанный в конце XV века, и труд Кока «Институты английского права», опубликованный в 1628—1642 годах. Очень интересна также работа Фортескью «В похвалу законам Англии» (1470 год) и диалоги между приверженцем римского права и приверженцем общего права, опубликованные в 1523—1532 годах Сен-Жерменом под названием «Профессор и студент». Кроме того, очень важны для изучения общего права сборники судебных решений (reports), заменившие старинные Ежегодники судебной практики, издание которых прекратилось в 1535 году. Эти сборники, излагавшие важнейшие приговоры и решения, и сегодня еще представляют практический интерес; они были переизданы с прекрасными таблицами в очень солидной серии English Reports. В классическом труде Блэкстона — «Комментарий к праву Англии» -описывается английское право второй половины XVIII века, то есть той эпохи, когда общее право находилось в апогее. Комментарий Блэкстона (1765— 1769 годы), неоднократно переиздававшийся, можно сравнить с трудами Потье во Франции .