Сделки в недвижимости с долями

Сделки в недвижимости с долями

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости лучше доверить юристу. Специалист хорошо разбирается в законах и поможет провести операцию на основании действующего законодательства. В правила купли-продажи периодически вносятся изменения. Юрист прекрасно знает, какие права на данный момент актуальны.

Нотариус обязан проследить, чтобы сделка состоялась по всем правилам. Но он незаинтересованное лицо, и в случае допущения ошибки, последствия ударят по пострадавшему. Придется в судебном порядке проводить разбирательство, а это – масса затрачиваемых нервов, времени и денежных средств.

Сделки с долями недвижимости только через нотариуса

На данный момент дарить или менять жильё в России по-прежнему разрешено без нотариального заверения. Как поясняет «РГ», закон призван защитить граждан от мошенников, которые скупают квартирные доли за копейки, до этого сделав жизнь неугодного владельца жилплощади невыносимой.

Нотариус, удостоверяя сделку, должен убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки. В Федеральной нотариальной палате РФ указывают, что при удостоверении, например, договора дарения доли нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. То есть не пытаются ли стороны прикрыть с помощью дарения какую-то другую сделку – например, купли-продажи. Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут обратиться в суд.

Особенности сделок с долями с г

В таких случаях покупают 1/4 или 1/3 долив квартире, это дает возможность прописаться там нескольким людям, хорошо если на этом всё заканчивается, но в основном когда доля продается «людям со стороны» начинается настоящая битва за эту недвижимость. Обычно прописываются в данную квартиру лица с криминальным прошлым, семьи из южных республик бывшего СССР в количестве 3-5 человек и обязательно с маленькими детьми, либо какие-либо маргиналы. По началу перед ними закрывают дверь и не впускают. Но если они прописаны, то в соответствии с законом имеют право находиться и проживать в данной квартире. В следующий раз этот «незваный гость» приходит уже с участковым, и Вы будете обязаны открыть ему дверь, поскольку закон на его стороне. Далее либо по доброй воле он занимает одну из комнат либо начинается суд с ним. По статистике в большинстве случаев суд определяет порядок использования квартирой и предписывает выделить одну из комнат для этого «гостя». На этом этапе можно считать, что квартира уже на половину не Ваша. Продать квартиру можно, точнее оставшиеся доли, но только за 50-70% от рыночной цены, и только с согласия того второго собственника (лицо Х) имеющего свою долю. Далее начинаются различные попытки выселить из квартиры бывших собственников. Для этого доставляют массу неудобств бывшим собственникам, скандалят, шумят, устраивают гулянки, разводят грязь и антисанитарию в квартире и делают «прочие радости». Создав такие обстоятельства, лицо Х предлагает выкупить долю бывших собственников за бесценок. Эти личности в результате завладев всеми долями в квартире поспешно избавляются от нее, тем самым получая прибыль, а гражданка Ж в лучшем случае покупает себе маленькую 1-комн. квартиру, хотя раньше владела 3/4 доли в 3-х комнатной и могла переехать в 2-х комнатную.

2) Продавать и покупать квартиры с несколькими собственниками владеющих долевой собственностью можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой имеющими доли либо являющихся единственным собственником объекта возможно совершать в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

Сделки с долями в недвижимом имуществе

Например, если судом будет установлено, что участник общедолевой собственности заключил договор дарения на какую-нибудь маленькую долю в праве общей собственности с целью дальнейшей продажи оставшейся доли именно этому участнику, которому он до этого подарил эту маленькую долю, то в этом случае договор дарения и последующая за ним купля-продажа будет признана судом как единая сделка купли-продажи, совершенная с нарушением правил преимущественного права покупки.

Первое. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, продавец должен известить остальных собственников долей в этом недвижимом имуществе об условиях сделки, то есть о цене, за которую продается доля в данной собственности и других условиях, на которых он ее продает.

Метр с печатью

Если нотариус откажет в удостоверении такой сделки, граждане могут пойти в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, изначально имевшие нехорошие намерения. Ведь суд изучит все обстоятельства, и может увидеть, что, например, в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни. И так далее.

В Федеральной нотариальной палате России особо отметили, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной. Иными словами, не пытаются ли стороны прикрыть с ее помощью какую-то другую сделку. Скажем, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. Человек говорит, что вроде дарит. А на самом деле — продает.

Продажа доли – сплошная головная боль

«Важным моментом изменения законодательства является то, что за последствия заключенной сделки нотариус отвечает не только репутацией, но и деньгами. В случае, если по вине нотариуса будет допущена ошибка, в результате которой граждане понесут ущерб, нотариус возместит его», – добавляет Александр Сагин.

Впрочем, и ранее продавцы жилья были обязаны уведомить всех сособственников объекта о предстоящей продаже. При этом сособственник также имел преимущественное право выкупа доли по той же цене и на тех же условиях, которые будут затем предложены посторонним лицам.

Сделки в недвижимости с долями

Особо стоит отметить, что при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус также должен будет проверить, не является ли данная сделка притворной, то есть сделкой, которая совершается с целью прикрыть другую сделку. Например, не прикрывает ли дарение сделку купли-продажи. И если нотариус отказывает в удостоверении такой сделки, то суд, если туда обратятся граждане, будет рассматривать дело по существу. И уже суд может увидеть, например, что в данной квартире проживает семья с несовершеннолетними, и есть все основания опасаться, что предполагаемая сделка может привести к ухудшению условий их жизни, то есть — признать сделку притворной и подтвердить правомерность отказа нотариуса. Как показывает практика, мошенники предпочитают не связываться с судебными разбирательствами, то есть количество вопиющих случаев квартирного рейдерства благодаря нотариальному удостоверению должно пойти на убыль.

Законодатель, в свою очередь, обратил свое внимание на позитивные результаты такого прекрасно зарекомендовавшего себя инструмента защиты прав собственника, как нотариальное удостоверение. Напомним, что вал рейдерских захватов нулевых годов удалось остановить только введением в 2009 году обязательной нотариальной формы сделок с долями ООО. С тех пор расширение компетенции нотариуса вносило порядок, защищенность и прозрачность в те сферы, где вводилась нотариальная форма сделок.

Сделки в недвижимости с долями

Вместе с тем оставались пути обхода обязательной нотариальной формы для различных мошеннических схем и недобросовестных граждан. Эту проблему, кстати, активно обсуждали и в прессе, и в различных социальных сетях. В частности, мошенники могли использовать следующую схему: доля либо дарилась постороннему лицу, которое потом уже принималось выживать остальных собственников, либо постороннему лицу дарилась микродоля от существующей доли в недвижимом имуществе. Лицо, соответственно, переставало быть «посторонним», а после этого оставшаяся часть этой доли уже продавалась ему, законным образом минуя нотариуса. То есть риски для остальных собственников сохранялись.

25 мая Совет Федерации одобрил законопроект, которым вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в недвижимом имуществе. Этот закон развивает начатую ранее Федеральным законом №391-ФЗ стратегию противодействия мошенничеству, в том числе так называемому «квартирному рейдерству», с помощью нотариата. Новеллы закона также более серьезно защитят права несовершеннолетних.

Нотариус Другова Наталья Витальевна

2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

1) Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (но вая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сделки с долями в общем имуществе

Нотариус в процессе оформления сделки должен будет проверить – понимает ли продавец и покупатель (даритель и одаряемый) последствия такой сделки и если в процессе проверки будет установлено, что сделка, например, притворная (то есть стороны, заключая договор дарения, ведут незаконно денежные расчеты по нему), то нотариус может отказать в удостоверении такого договора. Отказ нотариуса, тем не менее, не запрещает сторонам сделки обратиться в суд и оспорить отказ нотариуса.

Например, в процессе приватизации, квартира была оформлена на мужа, жену и двух детей. Каждый получил в собственность ¼ доли в праве на квартиру. Предположим, что по достижении 18 лет один из детей решил подарить или продать свою долю маме или кому-то еще. Для регистрации такой сделки, он и мама ( а в случае продажи третьему лицу — все сособственники квартиры) должны прежде всего отправиться к нотариусу, который составит договор, акт приема-передачи доли в квартире и удостоверит подлинность подписи сособственников на отказе от реализации преимущественног о права покупки (в случае продажи доли третьему лицу), а затем-отнести документы на регистрацию в Росреестр или МФЦ. По желанию сторон, нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию за дополнительную оплату.