Продажа коммунальной квартиры всеми собственниками

Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии

1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

Продажа коммунальных квартир: как не прогадать

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже. Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Продажа коммунальной квартиры всеми собственниками

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Как осуществляется продажа коммунальной квартиры

А если желающих совершить покупку будет несколько, то данный вопрос будет решаться через суд. Потенциальные покупатели среди ваших соседей по коммунальному жилью должны определиться в течении месяца с момента извещения о продаже. По истечении этого срока, или при отсутствии желающих приобрести квартиру, вы можете искать покупателей на стороне.

Фактически, это означает, что, прежде чем искать покупателя на стороне, вы обязаны сперва убедиться, что ни один из ваших соседей на вашу собственность не претендует. Вы сами должны поставить всех соседей в известность о вашем намерении продать квартиру и, в случае, если среди них найдётся покупатель – продать ему собственность.

Какие есть нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен – специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

• в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
• каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
• каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Как купить комнату

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях. Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям. Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Порядок продажи без согласия соседей комнаты в коммунальной квартире

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

Как продать комнату в коммуналке

1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура, хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Добрый день! Живем в коммунальной квартире. Соседка-собственник комнаты решила её продать, но запросила очень высокую цену. Мы отказались за такую цену покупать. Попросила нас съездить к нотариусу заверить отказ. Скажите, пожалуйста, как возможно узнать за какую цену она продала? И второй вопрос! На какие моменты нужно обратить внимание у нотариуса при заверении отказа? Нам кажется, что за такую цены у неё не будет возможности продать, очень подозрительно зачем она это всё делает?

Есть 3х комнатная квартира. Владелец каждой комнаты — отдельный человек. Я один из них.
Второй собственник изъявил желание продать комнату. (На самом деле комната записана на его дочь, она замужем, но дела ведет именно ее отец).
Вопрос деликатный и мы с третьим собственником решили купить у него комнату на пополам. Но дабы он не передумал, мы решили сказать ему, что покупать будет третий собственник, а я как бы не мешаю и со всем согласен — соответственно третий собственник и будет проходить как новый собственник по документам.
Из чего вытекает 2 вопроса — я доверяю третьему собственнику, но какой можно договор или нотариальное соглашение подписать, или расписку о том, что я выдал 50% суммы от цены комнаты, чтоб потом не получилась, что я просто подарил деньги.
и второй вопрос — нужно ли согласие мужа собственницы дабы избежать дальнейших ее претензий, нотариальное или просто распечатать из интернета какой-нибудь стандартный договор-отказ?