На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

В первую очередь, приобретая коммерческую недвижимость, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Чтобы избежать рисков, способных привести к судебным разбирательствам или утрате имущества, важно заранее тщательно проверить объект на отсутствие каких-либо третьих лиц, имеющих права на выбранное вами помещение. Необходимо подробно ознакомиться с документами и убедиться, что после подписания договора купли-продажи владельцем недвижимости будете только вы. Для того чтобы избежать ошибок, можно заранее составить схему будущей сделки и расписать последовательность её этапов. Кроме того, рекомендуется сформулировать условия будущего договора. Таким образом, вы сможете избежать ситуаций, в которых сделка будет считаться недействительной.

Учет юридических аспектов при покупке коммерческой недвижимости

В подобных случаях следует выяснить, предусмотрена ли по прежнему контракту возможность досрочного прекращения аренды в одностороннем порядке. Если такого условия нет, то будет практически невозможно удалить арендаторов из помещения до окончания срока аренды.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Такая оценка объектов недвижимости носит аналитический характер и системно характеризует имущество. Каждый подход используется для оценки определенного вида недвижимости: для жилых объектов применяется сравнительный подход, для рынка первичного жилья – затратный, а для коммерческих объектов – доходный подход.

Читать еще -->  Документы необходимые для оформления свидетельства о рождении ребенка

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости. Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты. Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

На что стоит обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Еще один важный аспект – это технические характеристики и само расположение объекта. Так как он приобретается непосредственно для того или иного бизнеса, тут важно все окружение. Насколько он будет доступен для других людей и насколько безопасен? Не создаст ли он неудобств жильцам, если находится, например, на нижнем этаже жилого дома? И, наконец, насколько удобен будет именно для предполагаемого дела? Эти вопросы важно решить до покупки.

Покупка нежилого помещения

При оформлении сделки продавец должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет. В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. «Срок выяснения характеристик и подготовки документации – говорит Александр Якимов, – зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации». Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 — 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 — 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 — 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. «Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро и качественно – комментирует адвокат, – необходимо обратиться к специалисту. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо. Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС».

Читать еще -->  Справка о несудимости срок изготовления

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Самая типичная мошенническая схема на рынке, как правило, предполагает «срочную» продажу «нечистой» недвижимости (соответственно выгодную цену) и душещипательную историю, объясняющую желание «продавца» быстренько избавиться от недвижимости. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом: подводные камни

  • Доходность. Если говорить о возможной прибыли, то REIT фонды предлагают своим инвесторам стабильную прибыль в размере 5-7%. При этом необходимо учитывать, что выплаты производятся в той валюте, в которой делаются вклады. Как правило это евро или английские фунт. Если сравнить с банковскими вкладами, то вы не найдете процентную ставку больше 3% для евро и 1,5% для фунта.
  • Налоговая нагрузка. Как мы уже говорили выше, налог на недвижимое имущество — это весьма сложная штука, которая требует тщательного подхода. Всю административную и налоговую нагрузку берет на себя инвестиционный фонд. Подробно этот вопрос опишет материал «Какие гарантии мы даем нашим клиентам»
  • Пассивность дохода. Работа с любым инвестиционным фондом, в том числе и REIT подразумевает получение пассивного дохода. Если вы будете заниматься самостоятельной работой с недвижимостью, то на ранних этапах это очень времезатратный бизнес.
  • Возможность пользоваться объектами недвижимости. Курортная недвижимость с точки зрения коммерции очень выгодное вложение. Множество фондов инвестирует активы именно курортных объектов. И своим крупным инвесторам управляющая компания позволяет их использовать для личных целей.
Ссылка на основную публикацию